[中原]房价涨势持续回落 二手住宅市场将进冬季

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2013-12-03
  • [报告类型]:住宅交易分析
  • [发布机构]:中原
  • [关 键 词]: 中原,房价,二手住宅,市场,

报告内容

  中原(北京)领先指数——全市指数

  据北京中原市场研究部监测的样本楼盘数据显示:2013年11月北京中高档二手商品房成交均价为34710元/平米,二手商品房买卖领先指数为376点,环比涨0.53%,同比涨18.6%。房价涨势持续回落,预示着二手住宅交易市场也将进入冬季。

  11月二手住宅网签成交量约为11297套,环比上涨约4.67%,同比下跌约21.81%。而从实际情况来看,除去“国庆假期”七天,10月日均 成交量为443套,11月仅为377套,较10月下降了14.90%。从环比、同比数字均下降可推断11月的楼市走入下坡道,冷淡之势渐显。

  本月价格下降的样本楼盘占比为9%,较上月上升5个百分点,市场已现寒意。

  11月的二手住宅市场,可以概括为“量降价稳,市场渐冷”。北京中原市场研究部的专业人士总结分析11月京城二手住宅市场“量降价稳”的主要原因如下:

  首先,新政触发观望:10-11月的新政明确指出今年底前将供应2万套自住房,明年还将供应5万套,这一供应量可解决十几万人的购房需求,使得部分自住需求进入观望期,一定程度上缓解了现阶段市场的供求紧张状况,从而使得成交量出现了下降;

  再次,年底放款减慢:受到银行年底钱紧的影响,部分银行出现了放贷时间延长或不定的情况,这导致希望尽快拿到钱的业主青睐全款客户,而大部分客户则希望贷款购房,两者的矛盾以及放款速度减慢等因素,也间接制约了成交的进度和数量;

  第三,业主未受影响:由于房产税等政策落地时间不明朗,自住房的供应位置均在五环外,因此一些地段稀缺,有独特优势的楼盘业主并不担心自己的房子实际需求会减少,对房价的稳中有涨信心较强,这是在成交下降的背景下房价仍稳定的支撑;

  第四,新房量降价涨:新建住宅市场的成交状况也会影响二手住宅市场的走势,这也是二手住宅市场成交下降,价格稳定的一个影响因素,市场整体转淡的行情不可逆转。

  中原(北京)领先指数——区域指数

  11月各城区价格仍保持上涨,涨幅较上月继续下降,平均在0.5%左右。从城区来看,南城两区涨幅相对要大,即丰台、宣武;同时通州[最新消息 价格 户型 点评]由于需求量较大,历史价格相对较低,因此本月价格涨幅也偏高;而以往价格最高的主城区如东城区则相对涨幅有限。

  各区域板块分析

  本月区域板块特点如下:

  1)永定路成交量较大:由于地处西部城区唯一的地铁(1号线)周边,交通便利,性价比相对较高,因此受到首置和改善型人群的青睐,尤其是玉海园小区有84栋住宅,供应、需求量均旺盛,且海淀区重点玉泉小学也使得该社区成为区域典型的学区房,成交量大;

  2)万柳价格坚挺:由于传统优质学区房的支撑,该区域的价格涨幅仍名列前茅,个别楼盘的小户型涨幅仍能达到4%,如蜂鸟家园。而从成交量来看与全市趋势一致,即市场转冷的现象在热点区域也同样存在;

  3)木樨园成交多:木樨园地区由于人口分布密集,置换客户较多,区域典型成交明星楼盘为珠江骏景,在交易过程中由于年底部分银行放款时间延长或不确定,因此业主更加青睐全款客户,且会在房价上给予一定的优惠。

  中原(北京)领先指数——下月预测

  受到自住房政策的预期影响,二手住宅买卖市场自11月下旬开始转淡,增加的供应分流了部分自住型群体,缓解了部分最迫切的购房需求,因此成交量受到 需求下降和政策预期房价下行的影响, 预计12月成交量将会继续小幅萎缩,而价格也会随之稳定,预计将与11月持平,且部分个税高的房源,价格让步会有扩大趋势。