[世联]广州穗六条横空袭击 11月量价双双下挫

  宏观经济：1-10月，广州市经济保持平稳运行。工业生产平稳增长，消费市场较为畅旺，投资增速略有回落，财政收入增速下滑，交通运输业总体平稳，消费价格涨幅回落、出厂价格降幅扩大。

  中央政策：十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。全会提出，适应经济全球化 新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出来更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经 济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

  地方政策：11月18日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作的意见，广州楼市新政“穗六条”正式出炉。未来将加快中低价位商品住房供应，继续控制高端商品房供应；5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；将进一步提高二套房住房贷款首付比例。

  市场运行：一级市场方面，相对于前几个月的地王频出，今月略显冷淡；估计是广东省国土资源厅在10月明确提出， 确保暂时不再出现“地王”，起到一定的遏制作用。而且，今年政府提前完成年初定下的任务，预计明年的第一季度后才会有中心十区的住宅用地挂牌；二级市场方 面，11月整体市场量价齐跌，遇到“穗六条”的横空袭击，整体市场有所下滑。在12月，“穗六条”关于时间节点的补充说明出台后的网签和发展商抓紧今年的 最后一个月冲刺业绩的影响下，预计整体市场有所回暖。数据显示，12月广州十区两市预计约45个楼盘推新房源，其中中心六区有15盘推新。

  一级市场：2013年11月广州供应土地28宗，用地面积共101.17万平米(包括从化、增城二市)环比大幅 上涨，涨幅217%，但是以出让工业土地为主；其中住宅用地出让1宗，出让面积0.54万平米；出让商业用地3宗，出让面积12.7万平米；出让工业用地 21宗，出让面积78.87万平米；其他用地出让3宗，出让面积9.05万平米。2013年11月广州全市共成交土地15宗，总面积69.58万平米(包 括从化、增城二市)，环比上升23%；住宅用地成交1宗，位于从化，占地面积6.98万平米，占总面积的10.03%。本月广州全市成交土地面积有所上 升，全部成交集中在郊区，中心六区均没有成交。其中，花都土地市场本月较为活跃，成交1宗商业用地和6宗工业用地。

  二级市场：2013年11月，广州一手房成交8161套，环比下降12%，同比下降8%；成交面积共87.47 万平米，环比下降15%，同比下降20%；一手房成交均价为11712元/平米，环比下降10%，同比下降7%；全市成交金额102.44亿，环比下降 24%，同比下降26%。从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在增城、番禺和花都，分别占总成交金额的19%、16%和16%，另，中心六区 签约占到总体份额的27%，环比10月下降了7个百分点；从成交均价方面来看，本月下降10个百分点。

  总的来讲： 一级市场方面，相对于前几个月的地王频出，今月略显冷淡，基本都是以工业用地成交为主；估计是广东省国土资源厅在10月明确提出，确保广东省土地市场总体 稳定和今年第四季度和明年第一季度不再出现“地王”，起到一定的遏制作用。而且，今年政府土地出让金收入已经创了历史新高，提前完成年初定下的任务，预计 明年的第一季度后才会有中心十区的住宅用地挂牌。

  二级市场方面，11月整体市场量价齐跌，由于受到“金九银十” 落幕和“穗六条”加压的双料齐下，本月成交量跌幅达12%，而成交均价方面更跌至今年以来的最低值；从成交区域分布看，本月外围区域继续表现抢眼，郊区四 区二市网签成交量共有7104套，占全市87%，环比10月下降11.4%，中心十区受到最严厉的限购政策“穗六条”的影响，令到从化坐享渔人之利，飙升 到今年以来的最高位，成交量达830套；从区域成交均价方面，中心六区均价23950元/平方米，处于今年以来的低位，由于本月荔湾区的丽馨庭共网签40 套安置房，网签均价仅5825元/平方米，导致荔湾区的成交均价18676元/平方米现今年以来的最低值，从而拉低了中心六区整体的成交均价。11月的市 场遇到“穗六条”的横空袭击，整体市场有所下滑。在12月，“穗六条”关于时间节点的补充说明出台后的网签和发展商抓紧今年的最后一个月冲刺业绩的影响 下，预计整体市场有所回暖。数据显示，12月广州十区两市预计约45个楼盘推新房源，其中中心六区有15盘推新。在全新盘方面，全市约推出16个盘，全新 盘主力集中在番禺。