对中央经济工作会议和城镇化工作会议的点评

  2013 年12 月10 日至13 日，中央经济工作会议举行，总结了2013 年经济工作，提出了2014 年经济工作的总体要求和主要任务。同时，12 日至13 日，中央城镇化工作会议举行，讨论了城镇化工作的着力点，提出了推进的具体部署。

  淡化调控，长效机制呼之欲出

  今年的经济工作会议的表述与2012 年有重大差异：1)未提房地产政策调控，2)强调探索符合当前发展阶段的住房模式并做好保障房建设和供给，3)特大城市要提高住宅供地和土地容积率。我们 认为，中央经济工作会议释放了建立房地产长效机制的强力信号，中央政府将从原来的时而支持时而打压的态度转向寻求适合当前阶段的制度建设，逐步兑现十八大 以来关于长效机制建设的预期。同时套开的城镇化工作会议，强调了人的城镇化和主体功能区的实施，并对两纵三横的城市体系做了设想，对于未来城市功能布局采 取因地制宜，对于城市管理和建设采取专家管理和规划为先，充分体现中央政府的新思维：城市化本身是历史发展过程，需要去行政化，政府要遵循规律、因势利 导。

  地产行业有望进入白银十年，区域协调发展和专业化分工成主角

  我们认为，推进人的城镇化有望使双栖农民市民化，地 产行业仍具备快速发展的潜力，将迎来白银十年。城镇化工作会议对区域布局、区域协调发展提出更多想法、更高要求：1)提出优化三大城市群，形成中西部及东 北的城市群；2)明确城镇之间的专业化分工协作，对大城市提高建成区人口密度，对小城镇提高产业承接能力，大城市的退二进三、城市更新和小城镇的产城融合 将是大势所趋；3)强调专业化分工，以自贸区和开发区为主的高度专业化园区有望遍地开花。

  经济转型期推进城镇化，日本经验值得借鉴

  当前的中国和日本的1968 年后有着相同的背景：经济中枢下行、人口结构拐点到来、环保压力增大，日本在当时推出了第二次全国综合开发规划(二全综，1969-1976)。当前中国 的城镇化规划、主体功能区规划和日本的二全综在规划目标、政策手段上十分类似，我们认为，中国将复制日本的发展结果，逐渐形成都市圈和产业聚集地，一线城 市人口向周边卫星城分散、新专业城市的形成将是未来地产行业发展的主题。

  经济工作会议释放积极信号，城镇化规划志在长远， 开发商的专业能力弥足珍贵

  经济工作会议积极信号，将带动房地产板块估值修复，重申悲观预期有望扭转，未来1 个月有20%的估值修复空间。未来地产开发商的专业能力变得重要，看好产城融合的受益标的华夏幸福、城市更新的受益标的中粮地产，自贸区建设的受益标的京 能置业(天津)和建发股份(厦门)，同时建议继续关注国企改革主线：格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。