[申银万国]积极参与受益局部 谨慎看待布局蓝图

  “盘活存量”是最明确亮点，“土改”不仅是“概念”，城市土地再开发的受益公司最应强烈关注。此次中央城镇化工作会议一个亮点是明确要“提高城镇建 设用地利用效率，城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地，守住耕地红线，减少工业用地，适当增加生活 用地特别是居住用地。城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”，“盘活存量”的要求更为，也与三中全会要求的“建立有效调节工 业用地和居住用地合理比价、提高工业用地价格”形成呼应。我们认为，“盘活存量”是此次三中全会和城镇化会议在土地制度方面的最大变化，而目前市场对此重 视程度仍然不足。 “盘活存量”意味着原来政府的“征地-卖地”模式将发生改变，存量土地再开发将成为未来一线城市(也是土地资源价值最高的城市)土地供应的重要(甚至主 要)方式，城市土地再开发机遇凸显。

  明确城镇化布局蓝图，为三四线公司带来投资机会，但长期影响还需谨慎看待。会议明确了未来城镇化的 布局和形态，即“两横三纵的城市化战略格局， 在京津冀、长三角、珠三角三大城市群的基础上，逐步发展中西部和东北城市群”。1)对城镇化的认识更科学。本次会议指出“城镇化是一个顺势而为、水到渠成 的发展过程，不要急于求成、拔苗助长”“首先是促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口实现市民化，而不是简单地扩大城市建成区面积”。这意味着中央对 “城镇化”有了更科学的认识，将从过去以行政化、指标化导向的城镇化转向更健康、可持续的城镇化。人口集约程度较低、难以达到经济规模的小城镇和县域将不 再作为政策支持的重点， 从而有利于优化资源配置和人口、产业的因势利导。 2)关注明年《国家新型城镇化规划》，慎防城市群范围过大。目前城市群的含义并不明晰，明年《规划》应重点关注城市群的数量和范围，如后续控制不力，很可 能出现城市群数量过多、范围过大的情况，这实际上就导致城市群的布局失去意义，并造成部分发展欠火候的地区发生新的过度投资开发。 3)城镇化思想与手段矛盾， “尊重市场、顺势而为”和“国家规划引导”或成两难。实际上，“依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群”和“使城镇化成为一个顺势而为、水 到渠成的发展过程”存在一定矛盾的。目前中西部和东北之所以缺乏城市群，核心原因并不是存在户籍等制度性障碍，而是其经济发展的阶段尚未到达水到渠成的程 度。因此目前的城镇化面临两难局面：一方面，如果尊重城镇化的自发历史过程，对新城市群只以规划为主，顺势而为，那么这些地区在目前的经济发展阶段和控制 地方政府债务风险的要求下，城镇化难以快速推进。尽管中长期这有利于区域的健康可持续的发展，但在短期则意味着对经济和房地产拉动作用有限； 另一方面， 如果更注重将规划做实，由国家引导形成若干城市群，那么势必在中央财政和金融支持下倾斜更多投资，这其实是人为扭曲资源配置、拔苗助长，尽管在短期却可以 拉动经济和房地产，对资本市场形成刺激，但在长期却可能造成投资回报率下降和土地资源的浪费。