[中债资信]明年房地产投资增速或面临一定放缓压力

  明年房地产投资增速或面临一定放缓压力

  ——中债资信2014年宏观经济展望

  中债资信研究开发部 方伟

  在前11个月楼市调控并未明显收紧背景下，今年房地产投资态势较好，可以说房产业在一定程度上起到了稳增长的支撑作用。截止2013年10月，房地产固定资产投资完成额累计同比增速为20.50%。而从房地产开发投资完成额来看，前11月累计同比增速为19.5%，高于上年末16.2%的水平。房地产投资的全年较好走势主要得益于商品房销售数据的支撑。今年房地产销售整体表现不俗，累计同比增速逆转了去年负值。特别是在前四月，商品房销售面积累计同比增速达到38.0%的高位，而上年末仅为1.8%，当月同比增速在4月份也达到了40.2%的水平。前期的旺盛销售改善了房企现金流，进而有助于房地产投资维持在较高水平。

  不过，虽然当前房地产销售增速仍然保持在正值，但已显露出一定的放缓趋势。结合我们高频实体经济观测数据来看，进入11月份，房地产新房成交销售走弱压力加大。就一线城市而言，刚需依然明显，但在部分二三线城市，泡沫破裂风险积聚，房屋空置率较高，这对供需热情产生了一定的影响。若接下来房地产销售继续放缓，房企投资资金来源项中的自筹资金、其他资金和各项应付款增速也将受限；另外，基于我们后面对明年流动性紧平衡的判断，特别是近期可能发布的“九号文”将进一步加强银行同业的监管，而相关资金很大程度上最终投资于房地产、地方平台等，预计房企的融资将会受到一定的影响。因此，对于房企来说，明年投资可用资金增长空间有限。

  除了房企资金面外，还有一些政策因素会影响到明年房地产投资。一是今年房价持续上涨，特别是一、二线城市房价涨幅较大，增加了政策调控预期。截止11月份，百城住宅价格指数同比上涨10.99%。分不同类型城市来看，截止10月份，70个城市新建住宅价格指数一、二、三线城市分别同比上涨18.70%、7.20%和10.20%，且今年1月以来房价环比增速始终保持在正值。为控制房价，由一线城市发起的提高首付比例，限制预售证等举措正陆续扩展至二线城市，尽管房地产调控政策不会全面推开，但一二线城市是目前房企重点投资区域，因此或对明年房地产投资产生一定影响。二是三中全会突出强调要推进房地产税立法，这一政策因素或将对房地产企业投资信心形成一定的作用。

  总体上，我们预期明年房地产投资或面临一定放缓压力。一方面，受商品房销售放缓和流动性中性偏紧影响，明年房地产业可投资金增速有限；另一方面，差别化房价调控和房产税推进预期或强化，也可能对房产投资冲动产生一定的抑制。