2013全国重点城市存量房市场三大特征及2014市场预测

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2014-01-03
  • [报告类型]:住宅交易分析
  • [发布机构]:伟业我爱我家
  • [关 键 词]: 2013,重点城市,存量房,市场,伟业我爱我家

报告内容

  2013全国重点城市存量房市场三大特征

  特征一:二手交易量的涨幅要明显高于新房市场,多数城市正进入二手市场爆发期

  2013年初“国五条”新个税政策的推出,在各地细则出台之前,政策末班车效应凸显,这使得部分购房需求提前释放;另外,由于过往的限购、限贷政策作用正逐渐被时间锐化,刚性需求、改善类需求的逐渐释放,绝大部分城市全年住房市场交易再创新高。

  这其中,二手交易量的涨幅要明显高于新房市场。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,北京、天津、上海、杭州、南京、苏州、太原、成都等8城市中,所有8城市二手房交易量涨幅均超过新房交易量;另外,除了北京、太原之外,其余6城市二手房交易套数同比涨幅都超过30%。

  另外,一线城市迈进二手房时 代,部分城市二手市场即将迎来爆发期。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2013年北京、上海、广州、深圳二手房交易量将分别突破16万套、31万 套、9万套、9万套,表明一线城市二手房交易量全面超过新房交易量;另据伟业我爱我家城市二手市场发展模型判断,杭州、天津、南京、苏州、南昌、成都、厦 门、东莞、济南、无锡、郑州、佛山、长沙、武汉、常州、青岛、太原等17城市已经达到爆发临界点,未来3-5年内二手市场即将迎来爆发期,部分城市也将因 此迈进二手房时代。

  特征二:全年多地二手房价实质性涨幅超过20%

  从供需角度来看,随着年初需求的过度释放,整体市场成交量回涨;而多年来供地不足带来的市场效应得以兑现,部分城市、局部区域的供不应求形势依然存在。另一方面,从金融角度来看,货币超发带来的资产价格增长,依然还在住宅市场不断兑现,加上各地“地王”频现,市场预期看好,多城市房价继续上涨,多数城市房价涨幅已经创历史新高。

  据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,与2012年相比,2013年全国主要城市的二手房价涨幅明显增加,涨幅普遍在10%以上,一二线城市的房 价涨幅甚至达到20%。剔除区位及其他因素干扰,多数城市实际涨幅已经超过20%,其中,主要发生在城市核心区的二手房房价,北京、天津、上海二手房均价 年度同比涨幅分别为25.9%、32.2%;另外,北京市半数以上新房发生在5-6环之间,该区域年均价格涨幅为24.3%。

  特征三:买卖市场交易活跃致使租赁市场供需日趋平衡,年度租金涨幅逐渐趋缓

  随着城市化进程的加快,城市常住人口增长迅速,租房成为其解决住房问题的主要途径,2010年新一轮政策调控以来,住房买卖收到各种政策限制,尤其限购、限贷政策的作用,使得部分置业需求转向租赁市场,带动2010-2012年租金的逐年上涨。

  而进入2013年以后,受到各种政策的干扰,加上租金已经上涨至一定的高位,月租金与购房月供成本相当,部分租赁客群重回买卖市场,在买卖交易量创 新高的同时,租赁市场供需日趋平衡,年度租金涨幅逐渐趋缓。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,与2012年相比,2013年全国主要城市的租金涨幅 趋缓,北京、上海年度租金涨幅分别为16.2%、15.4%,天津、南京、杭州等二线城市租赁涨幅重回10%以内。

  2014全国重点城市住房市场走势预测

  预测一:长效机制VS行政干预:长效机制短期内落地难,近期延续限贷限购政策

  2013年11月,中央18届三中全会召开,肯定市场再资源配置中的决定性作用的同时,也为未来房地产调控的长效机制构建指明了方向;而与此同时, 深圳、北京、上海、广州、厦门、沈阳、南昌等城市出台政策,继续加大限购力度、调高首付成数、加强价格监管(预售证发放与自住商品房比重)。字面上看,中 央的长效机制似乎与地方的行政干预存在矛盾。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,长效机制的构建需要时间,可能需还需要立法或者走复杂的流程,在长效机制还未形成之前,短期内以限制管控为主的调控政策依然还将继续作用,因此,2014年房地产总体调控基调趋向于“长效机制“与”行政干预”并存,限购、限贷、限价等政策很难退出。

  预测二:城市分化VS市场分化: 各地不仅存在城市差异,成交量将呈“四象限”格局

  2013年市场现状表明,一线城市迈进二手房时代,部分城市二手市场即将迎来爆发期。那么,往常通过各线城市来区分市场特征的做法略显笼统,还需要 兼顾到新房与二手房的市场差距。为此,结合未来城市发展、政策走势、土地供应等方面的变化,伟业我爱我家副总裁胡景晖预计2014年各地成交量将呈“四象 限”格局:

  (一)一线城市与发达的二线城市(交易量-15%~0%)

  胡景晖认为,理由有三:首先,12月12日至13日中央城镇化工作会议精神表明,大城市及特大城市人口规模将受到限制,潜在需求总量变少;其次,严 厉的限购、限贷政策的限制之下,潜在购房需求也无法爆发式的兑现购房计划;尤为重要的是,2013年部分需求提前释放,2013年数据基数偏大,2014 年交易量超越去年的可能性不大。

  (二)其余二线城市及三四线城市(交易量0%~15% )

  胡景晖认为,理由有三:首先,12月12日至13日中央城镇化工作会议精神表明,该类城市落户政策的倾斜将吸引更多城镇化人口;其次,该类城市限购政策相对宽松,购房置业入市条件限制不多;最后,该类城市过去5年总体土地供应相对充裕。

  (三)新房与二手房走势趋同,二手房市场活跃的城市交易量小幅回落

  胡景晖认为,相比新房市场,2013年二手房市场受政策的影响较大,致使2013年二手房交易量涨幅比新房涨幅大,因此,2014年交易量超越2013年的可能性不大,这其中二手房市场活跃的城市交易量小幅回落。

  预测三:区域分化VS市场分化:交易价格出现多层分化,新房放量区域涨幅回落

  随着各城市发展阶段的不一样,城市不同区域的房地产开发程度也不一样,尤其类似北京、上海等城市中心城区的新房交易量不足全市的20%,城区与郊区的市场差异在同一城市中凸显,不可混为一谈。

  今年至明年,我国M2的增速有望保持稳定的增长状态,约14%的水平,由此,伟业我爱我家副总裁胡景晖预计,货币超发的资产价格膨胀将难以重现,未来房价大幅上涨不再。结合未来不同城市、区域的市场供需格局,2014年各地成交量将呈“八个层面”分化:

  (一)新房、三四线城市、郊区(价格0%~10%)

  胡景晖认为,理由有二,首先,区域市场成熟度不高,新房市场占主导;其次,潜在土地供应量大,整体市场整体供需平衡。

  ()二手房、一二线城市、市区(价格5%~15% )

  胡景晖认为,理由有二,首先,该地域新增市场供应量有限,存量市场占主导;其次,区位优势明显,吸引更多购房者关注,市场供不应求状态还将持续。