[世联]广州1月楼市淡季初现 量价下滑

  宏观经济：1-11月，广州市经济平稳增长。工业生产小幅提速，消费市场基本稳定，投资保持较快增长、但增速放缓，财政收入增速有所回升，客货运输平稳，消费价格涨幅收窄、出厂价格降幅扩大。

  中央政策：国管公积金中心通知，自2014年元旦起，职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款。购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。

  地方政策：广州市国土房管局发布2013年1-12月新建商品房网上签约信息。信息显示，去年广州十区两市区共成交93035套住宅，签约面积1058.48万平方米，网签均价13100元/平，同比2012年(全市均价为12122元/平方米)上涨8%。

  市场运行：一级市场方面，国土局今月再加推5宗位于荔湾区广钢新城板块和2宗位于番禺区汉溪板块的住宅用地，鲜有地连续两个月频出住宅用地。而土地成交方面，本月基本都是以住宅用地和商业用地为主，而工业和其它用地共只成交了3宗。从土地市场发展趋势来看，“地王” 的出现，会强化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。而下月作为广州中心四区内规模最大之一的旧改项目——广钢新城土地 出让受关注是意料之中，由于主城区土地资源日益稀缺，品牌发展商的将会延续本月的争夺大战；二级市场方面，1月整体市场，成交量和成交价均有所下滑。在 2014年2月，延续广州楼市传统淡季，预计整体市场继续回落。数据显示，2月广州十区两市预计约23个楼盘推新房源，其中，中心六区有11盘推新，主力 集中在天河和海珠。

  一级市场：2014年1月广州供应土地13宗，用地面积共34.73万平米(包括从化、增城二市)环比大幅下 降，降幅62%；其中住宅用地出让8宗，出让面积22.71万平米；出让商业用地1宗，出让面积1.78万平米；出让工业用地3宗，出让面积6.81万平 米；其他用地出让1宗，出让面积3.44万平米。2014年1月广州全市共成交土地11宗，总面积68.52万平米(包括从化、增城二市)，环比下降 24%；住宅用地成交4宗，分别位于荔湾、海珠、黄埔和番禺，共占地面积9.05万平米，占总面积的13.2%。2014年1月广州全市成交土地面积有所 下降，基本上成交集中在中心十区，两市只有从化成交了一宗其它用地。其中，番禺土地市场本月较为活跃，成交1宗住宅用地和1宗商业用地。本月土地市场成交 较为火热。

  二级市场：2014年1月，广州一手房成交5479套，环比下降16%，同比下降48%；成交面积共63.26 万平米，环比下降15%，同比下降49%；一手房成交均价为12536元/平米，下降6%，同比下降9%；全市成交金额79.31亿，环比下降20%，同 比下降54%。从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在增城和番禺、花都和萝岗，分别占总成交金额的18%、10%，另，中心六区签约占到总体 份额的27%，环比去年12月下降了4个百分点；从成交均价方面来看，本月下降6个百分点。

  总的来讲：一级市场方面，土地供应方面，继去年底连续推出共5宗中心六区住宅和商业用地后，国土局今月再加推5 宗位于荔湾区广钢新城板块和2宗位于番禺区汉溪板块的住宅用地，鲜有地连续两个月频出住宅用地。而土地成交方面，本月基本都是以住宅用地和商业用地为主， 而工业和其它用地共只成交了3宗。其中，保利以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块一，溢价33.5%，折合楼面地价为18694元/平方米，刷新番禺单价新地王。另外，黄埔区的阀门厂地块未开始现场竞拍就已经黄埔区单价新地王，保利地产 最后以16.6585亿总价竞得，配建面积9600平方米，剔除配建折合楼面地价达17564元/平方米。从土地市场发展趋势来看，“地王”的出现，会强 化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。而下月作为广州中心四区内规模最大之一的旧改项目——广钢新城土地出让受关注是 意料之中，由于主城区土地资源日益稀缺，品牌发展商的将会延续本月的争夺大战。

  二级市场方面，1月整体市场，成交量和成交价均有所下滑，由于受到传统淡季初现和“穗六条”余温的影响下，本月成交量继续下降，降幅达16%，是自 2012年3月以来的最低位，而成交均价12536元/平米，重回2012年的水平；从成交区域分布看，本月外围区域依然是成交主力，郊四区二市成交量共 4679套，占全市85%，环比12月轻微下降1%，由于增城和从化不受限购的 影响，表现继续最为突出，而中心六区由于春节假期前推货数量较少，使到其成交量创2013年以来新低，白云区更跌破250套的最低位；从区域成交均价方 面，中心六区均价24326元/平方米，处于正常水平。1月的传统淡季市场，整体市场量价齐跌。在2014年2月，延续广州楼市传统淡季，预计整体市场继 续回落。数据显示，2月广州十区两市预计约23个楼盘推新房源，其中，中心六区有11盘推新，主力集中在天河和海珠。