2月库存去化效果不佳 存销比保持震荡式上行态势

  上海易居房地产研究院3月6日发布了《2月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，2013年年末，库存量达到了2011年以来的最高水平。2014年1-2月份受春节假期效应的影响，房企推盘节奏放缓。在市场消化下，库存量出现了小幅下滑。

  易居研究员严跃进指出，3月份，二三线城市将追随一线城市，在推盘上加大力度，而且这个力度将超过市场成交的力度。预计3月份市场的库存会增加，同时，存销比指标也会保持震荡式的上行态势。这对于抑制房价的上涨是有利好的。

  一、库存出现小幅下滑

  (一)20个城市分析

  1、库存小幅下滑

  截至2月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8233万平方米，环比减少0.7%，同比增长12.2%。2013年年末，库存量达到了2011年以来的最高水平。2014年1-2月份受春节假期效应的影响，房企推盘节奏放缓。在市场消化下，库存量出现了小幅下滑。

  2.14个城市库存出现下滑

  20个城市中，有14个城市库存出现了环比下滑现象。深圳、莆田和惠州3个城市的库存下滑幅度较大，环比跌幅分别达到8.7%、8.3%和5.9%。这三个城市2月份的成交相比供应更强劲，所以库存去化较明显。

  当然，20个城市中，有6个城市的库存出现了增长态势。其中蚌埠、厦门和上海的环比增幅较大，分别为9.3%、5.4%和4.5%。而北京也改变了库存持续下跌的态势，出现了2.5%的环比增长。

  3、月度新增供应量小于成交量

  2月份，20个城市新建商品住宅月度新增供应量为362万平方米，环比减少49.6%，同比增长28.0%。这是近12个月的最低水平。

  2月份，20个城市月度新增供应量小于成交量(其中2月份成交量为414万平方米，环比减少45.7%，同比减少18.5%)。当然，3月份随着房企推盘节奏的加快，新增供应量有望赶超成交量。

  (二)一二三线城市分析

  1、三类城市库存涨跌不一

  截至2月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2768、3089和2376万平方米，环比增长分别为0.1%、-0.7%和-1.7%，同比增长分别为1.3%、18.0%和19.7%。

  一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。尽管春节假期效应依然有影响，但部分房企的推盘节奏开始加快，月度新增供应的力度略超购房者的入市力度。

  以上海为例，2月末，上海一手房库存为1035万平方米，环比增长4.5%，同比增长17.4%。而二手房库存为1329万平方米，环比增长2.1%，同比下降6.9%。

  二线城市库存保持环比下跌、同比增长的态势。二线城市2月份的新增供应量为144万平方米，远远低于1月份391万平方米的水平。同时，该数值也低于2月份165万平方米的成交量，这导致了库存出现小幅下跌。

  三线城市库存“匍匐前进”的增长态势暂时被打破。2月份，三线城市成交量为111万平方米，而新增供应量为72万平方米，这两个数值都是近24个月的最低水平。三线城市受返乡置业需求的推动，新增供应量小于成交量，导致库存略有下滑。

  二、存销比震荡式上行

  (一)20个城市分析

  1、库存去化周期增大

  2月份，20个城市新建商品住宅存销比为10.9，这也意味着市场需要用10.9个月的时间才能消化完这些库存。而在1月份，该存销比的数值为10.3个月。自2013年4月份以来，存销比基本表现出震荡式上行的态势。

  2、6个城市存销比位于数值10以下水平

  2月份，温州取代了丹东，以28.3的存销比居于首位，而南昌以4.8的存销比垫底。其中，有6个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为蚌埠(9.4)、广州(9.1)、惠州(8.6)、北京(8.2)、南京(5.5)和南昌(4.8)。这6个城市库存去化周期相对较小，相比位于数值10以上的14个城市，此类城市房价上涨的可能性会更大。而存销比偏高的城市，未来房价快速上涨的动力不足。如温州近6个月的市场成交一直很低迷，所以根据近6个月的成交量均值计算，楼市去化周期较长。这也是温州房价一直低迷的原因。

  (二)一二三线城市分析

  1、三类城市存销比均有上升

  2月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为9.3、10.3和15.5。相比1月份8.5、9.8和14.9的数值都有所上升，这说明在2月相对疲软的楼市环境下，三类城市的库存去化效果都受到了影响。

  具体城市方面，20个城市中，有17个城市的存销比较1月份有所上升，库存去化周期扩大。这些城市包括北京、上海、广州、青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门、丹东、济宁、蚌埠、温州、荆门、惠州、茂名和北海。

  三、存销比将保持震荡式的上行态势

  2月份的市场状况和1月份很相似。受春节假期效应的影响，房企推盘力度相对较小，在一定的市场消化下，库存会出现小幅下滑。不过，由于2月成交陷入了近24个月的最低水平，从而导致近6个月的成交量均值有所下滑。这样一来，库存去化周期就会扩大。

  3月份，二三线城市将追随一线城市，在推盘上加大力度，而且这个力度将超过市场成交的力度。预计3月份市场的库存会增加，同时，存销比指标也会保持震荡式的上行态势。这对于抑制房价的上涨是有利好的。

  附注：

  20个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、惠州、茂名、北海。

上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

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