[兴业证券]成交持续疲弱 调控政策或将差异化

2014-03-12 10:11:07

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-03-12
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:兴业证券

  成交依然较为疲弱:统计的多数重点城市成交环比有所下降,同比方面部分受去年同期高基数的影响,多数城市同比出现较大幅下降。本周 (3.3-3.9)29 个主要城市整体成交环比下降 14%,其中一/二/三四线城市环比分别变化-27%/-18%/0%。同比方面,29 个城市同比下降 29%,其中一/二/三四线城市同比分别变化-48%/-34%/0%。一线城市仅北京成交环比有所上升,其他三个城市成交均较上周有所下降。从绝对量上 看,一线城市绝对成交接近 2011 年同期水平,二线城市整体绝对成交处于 2012 年 3 月水平,而三四线城市绝对成交接近 2012 年年中成交水平。 从年初至今累计成交上看, 29 个城市累计同比下降 18%,其中一/二/三、四线城市累计同比分别下降 38%/18%/8%,成交疲弱趋势仍然持续。库存方面,本周统计的城市库存有升有降,整体库存上升 0.2%。一线城市仅深圳库存有所下降, 北、上、广、深库存分别变化 1.2%/3.1%/2.2%/-1.4%。

  “双向调控”的提法,可能预示不同城市间房地产调控政策将出 现分化。2012 年成交的回暖有明显的城市分化,一线城市库存处于低位,以北京为例库存去化周期低于 10 个月,而部分二线和三四线城市当前库存上升到高位,以杭州为例库存去化周期超过 20 个月。住建部部长在回答记者提问中所提到的“双向调控”的概念,可能预示着政府已经意识到不同城市间库存的巨大差异,未来将采取差异化的调控手段。对于房 价上涨压力较大的城市,行政手段仍将是较为严厉的,从我们实际调研的北京开发商获得预售证的情况来看,仍然是售价低于去年均价的楼盘较容易获得预售证,而 高价楼盘的预售证发放仍然受到较严格控制,对于这些城市行政政策短期难以改变。但是对于部分库存较高的二线和三四线城市,政策可能存在一定程度“预调微 调”的可能性。

  3.3-3.10 日期间,申万地产指数下跌 0.29%,而同期沪深 300 指数下跌 3.73%,地产板块跑赢沪深 300 指数 3.44 个百分点。SW 地产指数 PE-TTM 仅 9.4 倍,相对于沪深 300 指数的 PE 为 1.17 倍,该 PE 水平低于2011 年的最低水平。虽然周中地产板块有较大幅反弹,但是我们认为本次反弹的力度有限,主要原因在于在当前按揭贷额度较为紧张、按揭贷利率折扣取消的情况下(2 月新增居民中长期贷款同比下滑 10%) ,3月新推盘增多之后,大概率上去化水平会有所下降,成交的持续疲弱将压制地产股估值的回升。 在当前“量缩价跌”的基本面下,在出现较明显的调控政策和货币政策转向之前,我们认为地产板块难以有明显的趋势性回升。个股方面建议关注:万科 A,保利地产,招商地产,金地集团、华夏幸福和格力地产。

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