[兴业证券]2014年1-2月全国房地产运行数据点评

2014-03-17 08:57:35

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-03-17
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:兴业证券

  销售面积累计同比增速微幅下降 0.1%,而我们统计的 22 个重点城市 1-2 月销售面积累计同比下降 15%,全国成交数据好于重点城市。2014 年 1-2 月全国商品房销售面积 1.05 亿平米,同比微幅下降 0.1%。按照全国数据及所统计的一二线城市数据,推算得一、二和三四线城市 1-2 月累计同比分别为-21%/-5%/4.2%。从区域上看,东部地区 1-2 月销售面积同比下降 6%,而西部地区同比下降 1.8%,中部地区销售面积同比则上升 15.1%,历史上东部地区的变化往往领先于其他地区。根据我们从地产中介调研信息,进入 3 月以来主要城市供给和成交的恢复较为缓慢,供给恢复缓慢是由于部分新盘蓄客不足。在当前按揭贷额度较为紧张的情况下,且受去年同期高基数影响,预计销售面 积增速未来将持续走弱。

  新开工累计同比增速大幅下滑 27.4%,投资额增速得到维持主要是由于施工面积增速仍然保持上升。 1-2月全国商品房新开工面积 1.7 亿平米,同比下降 27%,从绝对量上看新开工面积低于 2011 年同期的水平,处于 2011 年以来最低位。从 2014 年 1-2 月 300 城市住宅土地成交数据上看,土地成交面积累计同比下滑 4%。2014 年地产销售可能难以保持高增速,这也将极大的影响到新开工投资增速,因此我们认为大概率上本年新开工较难保持去年 13.5%的同比增速水平,但是从更能更快反映地产企业投资情况的土地成交上看,累计成交面积仅小幅下滑,因此我们倾向于认为新开工增速后续不会保持如此 大的同比降幅。2014 年 1-2 月全国商品房累计施工面积 53 亿平米,同比增长 16.3%,较去年全年 16.1%的增速小幅上升0.2 个百分点,施工面积增速仍然处于 2013 年 8 月以来的上升通道中。 正是由于施工面积增速维持稳定,2014 年 1-2 月全国商品房开发累计投资额 0.8 万亿,同比增长 19.3%,增幅较去年全年的 19.8%小幅下降 0.5 个百分点。

  三项资 金来源增速全面回落,其中受销售影响的“其他资金来源”增速下滑最为明显。2014 年 1-2 月房地产开发企业资金来源 2.1 万亿,累计同比增速 12.4%,较去年全年的 26.5%下降 14.1 个百分点。其中,三项资金来源增速均有所收窄,贷款资金累计同比增速为 24.8%,较去年全年增速下降 8.3 个百分点;2014 年 1-2 自筹资金累计增速为 12.6%,较去年全年增速下降 12.8%个百分点;其他资金来源累计同比上升 6.3%,相比去年全年下降 23.6 个百分点。2014 年 1-2 月累计新增居民中长期贷款 4359 亿元,同比增速 7%,较去年全年 69%的增速下降明显。较紧按揭贷额度是销售走弱的主要原因。

  成交增速如期走弱,新开工 增速也出现较大幅下降。部分重点城市成交萎缩更为明显,且个别楼盘出现了房价的松动。结合当前宏观经济指标,市场上关于政府托底经济,降准和地产政策放松 的预期有所增强,尤其是住建部部长所提到的“双向调控”和李克强总理所说的“需要根据不同人群的需求,不同城市的情况,分类施策、分城施策”更引发市场对 于部分城市限购政策松动的猜想。当前地产板块估值 PE为 9.83,相对于沪深 300PE 为 1.21,估值接近 2012 年年初的低位水平。我们认为按揭贷收紧销量下滑的预期已经反映到了当前的低位估值水平中,政策的改善预期将在一段时间内催化行业估值有所反弹。但是考虑到 未来基本面可能迎来销量的继续萎缩和价格下降,即使政策有所松动之后销售能否有所回升仍然存在较大的不确定性,这将压制本轮地产股反弹的高度。我们建议投 资者配置业绩增速确定的龙头企业万科、保利、金地和招地, 模式护城河优势明显的华夏幸福,国企改革和自贸区概念个股格力地产。

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