房地产成交依然疲弱 政策放松预期催化板块反弹

  销售情况：重点城市成交同比大幅下跌，春节后成交的恢复程度较弱。统计的一二线重点城市整体成交环比上升59%(基数受春节假期影响) ，同比下降29%(基数受去年国五条导致销售大幅上升的影响) ，从重点城市3月成交的绝对量上看，2014年 3 月成交明显低于 2010 和 2012 年 3月成交，我们认为 3 月成交的恢复程度较往年是偏弱的。从年初至今累计成交上看，统计的 22个城市累计同比下降22%，累计同比降幅进一步扩大。3 月我们统计的多数城市库存有所上升，一线城市上海、北京、深圳库存分别变化 4%/9%/10%。从草根调研看，较高的按揭利率和紧张的按揭额度在3月并未得到明显缓解，地产需求端偏弱的局面仍在持续。

  房 价：环比涨幅继续收窄。全国百城房价指数新房价格 3 月环比上升0.38%(2月：0.54%) ，环比涨幅从2013年10月以来持续收窄，本月环比涨幅已经接近 2011 年 7 月的水平。虽然环比价格上涨的城市数为 63个仍然没有明显下降，但是仅有 16 个城市新房价格环比涨幅大于 1%，也接近2011年的低位水平。我们认为如果当前流动性维持，整体新房价格环比涨幅下降的现象可能会在近期出现。

  土地市场：成交有所降温，但当前热点城市的土地溢价率仍然维持高位。

  政策面预期明显改善：市场关于政府托底经济，在房地产方面进行放松的预期增强。我们认为在当前基本面下，政策确实可能存在一定幅度的调整空间，部分城市 放开限购也可能会发生。但我们认为放开更可能发生在供求关系问题较大的城市，且放开限购并不是全面放开，而是逐步宽松限购条件，这种宽松可能不会导致销量 的大幅回升。

  估值回升到2012年以来均值位置。 目前房地产板块PE-TTM相对沪深300为 1.33，接近 2012 年以来均值水平。政策预期催化的本轮地产板块反弹仍然具有一定的可持续性，4 月或仍可取得相对收益。但是我们仍然认为，当前行业当前成交开始萎缩的时间较短，且房价上来看处于“量缩价跌”的周期中，按揭贷和地产企业融资未出现明显 的放松，因此未来成交量面临较大的下行压力，部分城市存在着价格调整的可能性，部分企业存在资金断裂的风险，这都将压制本轮反弹的高度。我们建议投资者配 置受益于京津冀一体化的区域性机会的华夏幸福，同时建议配置龙头企业万科、保利、金地、招地。