三月最后一周大城市销售创今年来新高 上海领先

  投资要点：

  三月份我们跟踪的7个一二线城市的新屋成交量环比增长 22%，同比跌幅则进一步扩大至38%，因去年三月基数特别高。今年住宅销售的季节性复苏来得要比以往更晚一些，但自三月下旬开始表现还是较市场此前的悲 观预期更好一些，尤其是三月最后一周新屋销售成交创下今年以来的新高。其中上海的销售表现最佳，北京跟随预售证的陆续发放也开始逐步回暖，相对而言南京和 天津偏弱，而杭州是最落后的。如果按照乐观情形假设，也即四月的销售水平能够维持在三月最后一周水平上，这意味一二线大城市四月新屋成交量将再环比增长 18%，而同比跌幅也将由于去年基数的下滑迅速收窄至13%。但必须承认的是，按揭贷款的额度及发放情况依然是销售表现的最重要影响因素，目前我们还没有 看到有显著的放松。

  不过，近期我们看到一系列针对地产的比较正面的政策信号，这预示着监管者对于行业调控的思路已经有所转变，这让 我们认为至少投资者先前担心的行业崩盘的局面不至于发生，即便基本面可能会有所反复，甚至个别地区会出现价格调整，但政策制订者应当会有相应的措施来保证 行业的稳定健康发展。在三月初召开人大会议上，政府一改之前房地产市场政策紧缩的口风，提出今后要更加差别化的制定各地楼市监管措施。随后，证监会正式重 启A 股房地产二级市场再融资，这意味着以市场为主导的房地产监管机制正逐步形成。而邻近三月底，更有消息称部分城市已经开始在执行层面逐步放松限购政策。

  跟 随大盘反弹以及行业政策转向信号，中资地产股已从三月中的低位反弹约15%，月度跌幅也显著收窄。其间陆续披露的2013年年报显示大部分公司实现理想的 营利增长和股息分派，但净利率的下滑以及负债率的上升幅度略超预期。然而，与公司数据相比，行业政策和新闻对股价走势的影响显然更为直接。目前的板块估值 (约为51%的净资产值折价，0.7倍14年PB,5.8倍14年PE)仍然处于低位，虽然基于信贷的不确定性我们认为重估时机还未到，但我们还是认为最 坏的时间已经过去，进一步的反弹可能会比较波动，但给予了投资者重新进入优质股的机会，因为市场已经知道政策的底线。基于健康的资产负债表和可持续的增长 潜力，我们维持对世茂(813HK)和碧桂园(2007HK)的买入评级。在所有高息率开发商中， 相对于高负债的富力( 2777HK ) 和恒大(3333HK)，我们更看好合景泰富(增持，1813HK)。同时，考虑到销售缺少催化剂，我们认为远洋(3377HK)和保利地产 (119HK)的走势可能偏弱。