当下市场刚需仍是主导 高档项目贡献提升符合行情

2014-04-08 09:45:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-04-08
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  文/CRIC研究中心 TOP50课题组

  在《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜发布之际,我们从入榜企业项目角度来分析当下市场表现。项目集中度而言,成交处于前 10%的项目保持高位姿态,吸金能力显著,贡献力度进一步提升;而项目档次方面,中高档及以上项目销售比重小幅上扬,同时以中档、中低档所代表的刚需产品 依然发挥主力军作用。

  成交处于前10%的项目贡献力度持续提升 

  2014年以来,限价、限售政策持续,压制高端置业需求,而年初信贷已收紧,则对刚需置业产生不利。在双重政策夹击下,一季度房地产市场成交不及去年同期,但在项目集中度上,销售排名靠前的项目却通过随行就市,合理安排推案而在淡市中赢得主动权。

  可以看到,体现在金额集中度上,今年一季度,成交处于前10%的项目销售金额比重为46%,相比于2013年一季度增加2个百分点,实现连续3 年持续提升。在面积集中度方面,存在类似的现象,与去年同期相比,成交处于前10%的项目销售面积比重增加1个百分点。此外,从其他级别项目表现来看,销 售比重大致与去年相当。

  综合对比分析,我们认为,今年一季度市场与去年相比不可同日而语,然而销售排名靠前的项目却实现了集中度进一步提升,关键点在于入市策略的合理 选择。以北京京投万科•西华府为例,该项目定位于高端客群,而北京限售价格为4万元/平米,项目入市时便将销售均价锁定在3.9万元/平米,不仅顺利拿到 预售证,而且借低价入市吸附匹配客群,一季度揽金17.38亿元。在销售面积上占据优势的高淳碧桂园,延续碧桂园一贯的低价、刚需、大盘定位,首开便去化 千套,年初至今销售16万方,吸金超12个亿。在淡市情况下,项目以低姿态出击市场,赢得市场,已然成为共识。

  刚需产品比重保持高位,高档项目贡献力度提升符合行情

  2014年一季度,房企推案步伐放缓带来项目成交结构变化。我们知道,进入2014年,贷款利率上调全国化铺开,而房企在2013年普遍取得不错销售,面临资金宽裕与政策紧缩,房企纷纷选择惜售,放缓入市步伐。由此,我们可以发现,主流产品成交有所下滑。

  不过,值得注意的是,受推案影响,主流产品成交下滑,但从项目成交比重来看,当下市场依然是刚需时代。以中档及中低档为代表的刚需产品,总体销 售占比保持高位,金额、面积比重合计分别达58%、76%。其中,中档项目表现良好,其金额与面积贡献率较2013年一季度增加1-2个百分点。我们认 为,目前来看,政策收紧对主流置业影响不大,刚需客群保持旺盛的购房需求,随着后期市场逐渐明朗,房企推案力度增强,刚需项目主力地位将得以持续巩固。

  此外,中高档及以上项目销售比重提升可谓一大看点。根据项目档次分布情况来看,2014年一季度,TOP50企业中高档项目金额贡献率达到 18%,较2013年同期增加1个百分点,同时高档项目金额贡献率达到24%,较2013年同期增加2个百分点。而在面积表现方面,中高档及以上项目面积 贡献率总体实现小幅提升。

  针对高档项目贡献力度提升的现象,我们认为,这种现象提升符合当下市场行情。2013年年末,一线城市纷纷采取限价、限售政策,一时间引起市场 高度关注,部分高端项目暂缓入市,也压抑了部分高端置业客群。而至2014年,已有部分城市出现限售价格放宽的迹象,高价盘预售证获批,直接带动高端项目 集中入市。而反映到市场层面,政府的每一个动作,都是一种信号的释放,今年一季度高价项目货量增多,刺激相应客群出手,拉动项目总体成交比重上扬。

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