[戴德梁行]成交结构变化致广州住宅成交量缩近2成

  但按区域调整前的十区同比，新增供应量、成交量同比分别下跌55%，44%；成交均价则同比上升5%。

  观点地产网 见习编辑 赵思茵 今年初，不少房企抛出了钜惠。据不完全统计显示，在3月份，广州起码有7个推新楼盘的销售折扣低至8字头。于是，在2014年第一季度各种降价声与对市场的猜测声中，4月3日，戴德梁行在广州召开了第一季度房地产市场分析新闻发布会。

  会上戴德梁行公布了对楼市拐点、广州写字楼及城镇化研究成果。

  研究数据指出，1-2月广州总体住宅成交量缩减近2成。

  自从增城、从化撤市设区之后，广州市的成交结构发生了一定的变化。戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文分析说：“区域调整后，全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。”

  数据显示，“外围四区+增城、从化”占总体成交量84%，而其价格比中心城区偏低，从而拉低全市均价。按区域调整增加从化、增城，新增供应量、成交量同比分别下跌51%、28%；成交均价同比下降6%。

  但按区域调整前的十区计算，广州新增商品住宅供应量、成交量同比分别下跌55%，44%；成交均价则同比上升5%。

  此外，据戴德梁行统计，今年首季度，广州土地进账227亿元，超过去年全年的1/3。

  黎庆文称，在房企资金改善以及对后市看好的背景下，房企拿地态度积极。手握重金的标杆房企拿地需求更为旺盛，以至地王频现。

  戴德梁行研究数据显示，一季度广州土地成交面积环比缩减73%，金额却增加39%。其中，住宅用地占半壁江山，而2013年同期广州成交地块以工业用地为主，基准地价相去甚远。

  对此，戴德梁行分析称，主要由于土地成交的区域分布及成交地块用途结构变化所致。根据数据，2014年第一季度出让的土地中，商业用途占18%，商务占3%，混合占6%，工业占25%，居住占48%。中心城区占6成，而2013年外围地区占8成多。

  针对一季度地价上升，黎庆文以荔湾区广钢新城地王为例分析说，受个别地块高价成交拉动，全市楼面地价陡然增高，住宅楼面均价突破2万元/平方米，楼面均价甚至贵过附近部分优质楼盘。

  为此，黎庆文认为，广州一季度房价的变化并未表明楼市拐点的形成，因为楼市拐点的出现取决于供求关系——人口红利逐渐消除，但广州流动人口不断增 加，每年大约会新增25万户籍人口，也意味着刚性需求不断攀升。房价虽然从2010年下行，但价格仍超出合理区间，是由于需大于求所决定。

  另外在写字楼方面，戴德梁行数据显示，广州甲级写字楼总体量327.87万平方米，空置率为8.0%，租金平均在166.355元每平方米每月，吸纳量为5.71万平方米，同比上升9.2%。

  其中，珠江新城的空置率最高至14.%，比2013年17%有所下降，租金水平在182.3元每平方米每月。此外，广州2014年第一季度写字楼新增供应量为106万平方米，吸纳量为19%，空置率为6.9%，珠江新城的甲级写字楼占了总量85.5%的吸纳量。

  对于城镇化问题，戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事林力强认为，广州市内土地存量较小，但138个城中村能够缓解土地紧缺。

  数据显示，面临改造的138个城中村，其中包括重点功能区46个整体拆除重建的城中村。在这46个城市重点功能区村落原建筑总面积达1800万平方米，改造后预计新增建筑面积2000万平方米。