3月报-投资增速回落超预期 结构调整显端倪

  2014年1-3月，新开工同比下降25.2%，徘徊历史低位，开发投资增速下降2.5个点至16.8%，回落速度均超过市场预期，在基数偏低的一 季度便出现投资的快速回落，预计全年投资增速将明显低于我们年初15-16%的预测；同期，销售面积和销售额分别同比下降3.8%和5.2%，均价亦同比 回落；资金来源增速下降至6.6%，资金全面趋紧。1季度地产投资增速回落拉低固定资产投资增速0.7个点，但房地产投资回落符合本轮经济结构调整方向， 不会激发中央层面的经济刺激政策；目前看来，地方调控放松冲动较强，但效果恐怕有限。各类区域经济政策、以及调结构、促开放的改革政策仍会出台并为相关行 业和企业带来活力，因此板块行情也将从整体面上的估值恢复过渡到个股的点线行情，与热点区域板块主题性投资和转型个股依然值得期待，我们继续推荐万科、华 夏幸福、荣盛发展、华业地产的投资组合，另外，建议关注转型养老全产业链的凤凰股份。

  1-3月，房地产投资同比增长16.8%，增速比 1-2月回落2.5个百分点；商品房新开工面积同比下降25.2%，较1-2月收窄2.2个百分点，徘徊历史低位；施工面积同比增长14.2%，较1-2 月收下降2.1个百分点；竣工面积同比下降4.9%，较1-2月收窄3.3个百分点；土地购置面积同比下降2.3%，较1-2月下降7.7个百分点，但土 地成交楼面价同比增长14.1%，较1-2月份增速提高11.9百分点。考虑今年销售的低迷以及去年新开工前低后高的基数背景，预计后续新开工增速不容乐 观，同时随着竣工量的逐步增加，施工增速也面临着进一步下滑趋势，另外考虑到后续土地市场也将进一步走弱，因此，预计将全年投资增速或将低于我们年初 15-16%的预测。

  1-3月，商品房销售面积20,111万平方米，同比下降3.8%，较1-2月份下降3.7个百分点；销售额 13,263亿元，同比下降5.2%，较1-2月份下降1.5个百分点；销售均价6,595元/平方米，同比下降1.5%，较1-2月份收窄2.1个百分 点。百城价格指数连续22月环比上涨，但环比增速幅度收窄、上涨城市个数有所减少。1季度市场表现不佳，供应累积，观望情绪蔓延，对后续成交不利，预计下 半年我们将能看到价格指数环比下跌出现。

  1-3月，房地产开发企业到位资金28,731亿元，同比增长6.6%，较1-2月份大幅回落 5.8个百分点。其中，除利用外资同比降幅小幅收窄至33.9%，其余资金来源增幅均有较大幅度的下降：国内贷款同比增长20.4%，自筹资金同比增长 9.6%，包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降1.9%，同比增速分别较1-2月下降4.4、3.0和8.2个百分点。房地产开发资金来源 全面趋紧。

  1-3月地方政府推地及成交量均出现下降。1-3月份40个城市的推地面积同比下降24.1%，其中，一线同比下降 27.3%，二三线同比下降23.7%；土地成交面积同比下降30.1%，其中，一线同比下降14.7%，二三线同比下降31.8%；1-3月成交均价同 比增长62.9%，其中，一线同比增长146.5%，二三线同比增长29.4%；土地溢价率3月份较2月略有回升。

  总体来看，房地产投 资回落符合本轮经济结构调整的取向，中央政府救市可能性微乎其微，但地方政府放松限购、并进行其他方式的暖市预期存在，预计效果有限。地产调控市场化是给 予优势企业发展空间，同时也促使劣势企业退出，行业有一段洗牌期。未来一段时间，主要热点仍在于区域主题板块、以及国企改革等制度红利机会。

  投资评级和建议

  地产行业销售下滑，以及伴之而来的投资和新开工的明显滑坡，昭示2014年偏淡的基本面，在货币环境没有明显改善之前难以获得有效改变，销售投资数据预 计将会继续恶化。但板块行情方面，京津冀为龙头的区域板块、转型地产股、再融资地产股均有理由保持活跃，我们继续推荐万科、华夏幸福、荣盛发展和华业地产 的投资组合，另外，转型养老全产业链的凤凰股份也建议投资者长期关注。