[东方证券]季报财务分析-资金及存货压力让人堪忧

2014-05-12 10:02:59

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-05-12
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:东方证券

  负债率创新高,现金充裕度明显不足。①负债率 :2014年一季报开发类房企资产负债率创历史新高,达到77.9%,其中招保万金整体为77%,扣除招保万金后为78.4%。扣除预收款的资产负债率也 创历史新高,其中招保万金整体稳定,非招保万金类房企上升很快。②净负债率:2014年一季报开发类房企净负债率创历史新高,达到79.85%,其中招保 万金整体61%(主要是保利地产拉高了整体水平),扣除招保万金后房企上升很快,高达92.6%,分别较2013年末上升8.4个百分点、14个百分点和 4.6个百分点。③现金与全部付息债的比值:开发类整体现金及全部付息债的比值为34%,降至历史最低。招保万金为41.4%,扣除招保万金后为 31.9%。④现金与存货的比(存货经修正):2014年一季报开发类整体现金与修正后的存货的比值为21.5%,处于历史最低位,较2013年下降 2.36个百分点。其中招保万金为21.1%,扣除招保万金类企业为21.88% 。

  反映短期偿债能力的“现金对短期负债的覆盖率”在2014年一季报也处于低位。2014年一季报开发类房企现金对短期有息负债的覆盖率为102%,较13年末下降5.78个百分点,其中招保万金覆盖率为153%,扣除招保万金后为85%。

  存货大幅增长,去化周期攀升至历史第二高位,达到14.3个季度,存货压力凸显。2014年一季报开发类房企整体存货(经修正)同比上升25%,其中, 招保万金上升18%,扣除招保万金类房企上升29%。存货去化周期大幅攀升至14.3个季度(处于历史第二高位,仅低于2012年一季度17.4,比13 年Q1为10.5个季度明显上升),其中招保万金为11.8个季度(13年Q1为9.2),扣除招保万金后为16.6季度(13年Q1为11.7)。

  楼市低迷,上市房企销售也受到明显影响。2014年一季报开发类企业销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12%,其中招保万金下降11%,非招保万金 类房企下降12.5%。这次销售下降是2006年以来的第三次,前两次分别出现在2008年下半年和2012年一季度。这和去年一季度增长了80%的高基 数有很大关系,但楼市的确出现了明显降温也是重要原因。

  2014年一季度开发类房企整体收入增长明显放缓,净利润出现负增长。14年一季度开发类企业结算收入同比增长9.5%,招保万金下降8.5%,扣除招保万金类增长19.5%;开发类企业净利润下降5%,招保万金下降5.9%,扣除招保万金后房企下降4.5%。

  从2014年一季报108家开发类上市房企的整体财务数据看,已经处于整体恶化的状态,其中资金和存货压力已到历史高位,让人堪忧。如果考虑“假股真 债”,以及“这几年比较高的利息成本”等问题,实际上,开发商资金状况可能比财务数据反映得还要更差。我们分析认为上市房企的这种状况不仅仅代表上市公司 这个群体,很可能是整个房地产行业的一个缩影。最近媒体爆出光耀地产资金链断裂也不足为奇。同时,资金链风险可能会被金融机构理性的规避风险的行为放大。 比如现在很多房地产基金、信托等资金方,甚至有些银行,基本不碰三四线城市房地产项目(而一线城市的项目即使是高价地,仍有很多金融机构抢着做融资)。对 于销售面积占全国约60%的三四线城市来说,在市场成交趋冷后,这些城市中小房企的流动性风险可能将面临更大考验。为了防止房地产行业出现不可控的危机, “政策是否放松”也应该是更多地方政府开始切实思考的时候了,当然,企业更加积极主动的“降价自救”更将是逼在眼前的事情。至于,这些动作的实际效果怎 样?我们认为,在潜在需求没有断崖式消失的情况下,效果会有,无非是幅度的问题。

  风险提示:成交量继续恶化。

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