一线城市高端市场分化显著 上海平稳回升

2014-05-23 09:58:08

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-05-23
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  研究员/杨科伟

  随着3、4月份项目推盘节奏加快,城市新增供应量逐渐恢复,而因信贷紧缩导致需求不振、城市供求关系失衡加剧。楼市降价潮愈演愈烈,更多城市更 多项目加入其中,一线城市同样难以独善其身,去化速度明显放慢而库存上升、消化周期拉长的问题也逐渐浮出水面,到4月底,北京和深圳的消化周期双双突破 17个月,上海和广州也都达到11个月左右。在整体弱市的大环境下,一向客户需求恒定、成交相对稳定的北上广深等一线城市高端豪宅(定义为:北京、上海单 价超过5万元/平方米、深圳超过4万元/平方米、广州超过3万元/平方米的公寓,别墅)市场又是何种光景呢?尤其是在北京等城市放开限价、诸多高端房源获 批上市之后,其市场表现又如何呢?

  高端公寓需求持续不振,别墅成交平稳上升

  从CRIC系统数据来看,4月份一线城市的别墅和高端公寓分别成交22.86万平方米和12.29万平方米,市场成交同比去年都出现一定上升, 分别同比增长17%和7%,别墅需求增长较为突出。高端市场表现异于整体市场大势、交易小幅攀升的背后,也与去年以来高端物业供应被认为压制,需求量长时 间积累有关。

  另一方面,高端市场开始受到整体市场遇冷的感染,观望气氛渐浓,与3月份的表现纵向比较来看,一线城市在4月份高端公寓和别墅成交量环比分别下 滑40%和7%。这一趋势仍在继续,从5月前20天的数据来看,相比去年同期成交量持续锐减,高端公寓和别墅分别成交5.34万平方米和9.07万平方 米,同比分别锐减46%和34%,总体来说,别墅房源的成交表现优于高端公寓。

  城市市场表现显著分化,上海平稳回升,北京最低迷

  在普通商品住宅市场,今年前4月,一、二线多数城市市场成交同比2013年均有大幅度下滑,其中北京下降幅度最大,成交量几近腰斩,这样的表现 同样出现在高端豪宅市场,在北上广深四地市场中,北京高端物业成交表现最差,4月份高端公寓分别环比锐减52%、同比下滑26%,别墅分别环比下滑 30%,而同比增长了34%,但这一趋势在5月中上旬继续深化,高端公寓同比锐减60%,而别墅需求同样同比萎缩了44%。

  相比上海市场,尽管也出现了个别高端物业以特价房形式以价换量,但仍未引发上海高端物业市场的“多米诺”效应,仍局限于个案,市场仍在供求关系 均衡的逻辑下平稳上升。横向来看,4月份高端公寓和别墅的成交量分别占到一线城市总量的40%和46%,分别是北京的3倍和2倍;5月上中旬高端公寓成交 量更是同比增长17%,而北京和深圳这一数值分别为-60%和-80%。纵向来看,4月份高端公寓和别墅成交量分别同比增长96%和6%,上海高端物业成 交企稳回升的态势更加明显。

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