[申银万国]销售企稳 投资开工同比5月或均有小幅回升

2014-06-12 10:40:49

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-06-12
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:申银万国

  5月市场低位企稳,一二线同比降幅收窄,但三四线仍处于滞后调整之中,预计单月销售面积同比将在-14%左右,与4月持平。受按揭贷款利率高企拖累和三四线滞后调整影响,14年4月销售面积同比进一步下降6.8个百分点至-14.3%。

  1) 由于春节以后按揭贷款利率进一步上浮,二三线城市首套房按揭贷款一般上浮5-15%,并已持续至今,对销售造成了较为明显的抑制。3月销售萎缩和降价的城 市数量逐渐扩大,市场观望情绪也在加重,4月看销售景气度继续低迷,但较3月并无更明显的恶化,总体处于低位运行状态。2)5月申万跟踪的48个重点城市 销售面积环比上升8.7%,11-13年平均为14.2%,略弱于历史平均水平,同比下降8.3%,降幅较4月收窄7.2个百分点,我们认为,5月市场已 经企稳,目前销售基本处于底部徘徊状态。3)三四线市场调整相对滞后,但4月销售面积单月同比已经从-1.1%降至-12.6%。预计5与将叠加市场调整 及基数上升影响,可能进一步下降至-18%左右。4)我们认为,5月一二线城市销售面积单月同比降幅有所收窄,但考虑到三四线可能仍将下降,预计全国销售 面积同比在-14%左右,与上月持平。但我们认为,随着按揭贷款额度宽松,未来执行利率有望回到基准,驱动销售逐渐企稳恢复。

  开发 商本次开工调整更为主动、及时,也更为剧烈。1-4月反应已相对充分,后续将在低位波动。预计5月新开工单月同比下降10%左右,降幅较4月适度收窄。 14年一季度新开工面积同比从33.1%下降至-25.2%,开工调整之早、调整之深均超过预期。我们认为,由于目前销售经过调整之后仍在低位运行,开发 商的开工意愿在经历的去年下半年的相对乐观后短期变得非常谨慎,本次开工收缩更为主动、及时,也相对剧烈。一季度新开工面积大幅下滑之后,我们认为反应已 相对充分,后续降幅不会更深。预计二季度降幅在-8%左右,5月由于开工调整已基本到位,销售景气度也已低位企稳,预计单月新开工面积同比为-10%,较 4月的-15%适度收窄。

  销售下行将持续向投资传导,但预计5月投资同比为17%,略高于4月,6月后才会进一步下降。预计下半年 投资同比降至12%左右,全年增速为14%。由于开发商主动收缩投资,开工及拿地都明显下降,14年一季度开发投资同比从19.9%降至16.8%,4月 份为15.5%。我们认为,未来销售下行将向开工及投资、拿地传导的过程还将延续,带动投资增速继续下行。但由于1-4月投资调整已经相对剧烈,而5月销 售景气度也已低位企稳,开发商投资意愿不会进一步恶化。

  加上短期在建项目的投资具体有一定惯性,去年下半年的土地出让金支付也会形成一定支撑,预计5月投资同比将在17%左右,略高于4月。预计6月后投资可能出现较明显下行,全年投资增速为14%,下半年平均在12%左右。

  维持各项预测。维持2014年开发投资同比14%,销售面积同比8%,新开工面积同比-2%的预测。

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