[申银万国]5月销售如期企稳 投资快速调整

  销售已经企稳，等待按揭宽松推动更明显恢复。2014 年5 月全国商品房销售面积8360 万方，同比下降10.7%，增速较4 月小幅回升3.6 个百分点，略高于我们预期的-14%。结构上看：1)一二线城市同比降幅为10.6%，降幅较4月有所收窄，一二线销售逐渐企稳。统计局40 城市5 月销售面积同比为-10.6%，降幅较4 月收窄5.9 个百分点；申万跟踪的48 个重点城市14 年5月销售套数同比下降6.5%，降幅也较4 月收窄6.6 个百分点。预计后续仍将延续缓慢回升的趋势。2)5 月三四线城市同比下降10.7%，降幅也较4 月收窄，三四线城市基本尾随企稳。预计后续在底部徘徊一段时间后将尾随一二线城市逐步回升。展望未来，我们对销售并不过度悲观，我们仍然认为2 季度后销售增速将逐步上行，上行幅度取决于货币政策取向。主要因为：1)信贷定向宽松，市场利率下降，首套房按揭贷款利率有望逐步下行。2)二季度之后基 数回落。3)我们认为4 月销售面积增速是全年低点，二季度后销售面积将逐步回升，三季度有望看到销售面积单月同比及累计同比转正。

  维持14 年全年销售面积增速8%的预测。

  新 开工降幅如期收窄，但全年仍不容乐观。2014 年5 月全国房地产新开工面积1.67 亿平，同比下降7.9%，降幅较4 月收窄7.1 个百分点，符合我们月初-10%的预测。5 月新开工面积同比如期回升，主要原因是：1)首先需要说明的是，我们认为5 月新开工降幅的收窄与基数无关。13 年5 月新开工同比较高是由于12 年基数异常波动所致，但对14 年5 月而言，基数非常平稳。

  2) 新开工之所以降幅收窄，主要原因是由于开发商在今年1-3 月收缩相对及时、充分。在销售已经企稳的情况下，新开工不会进一步下行，将处于低位维持状态。3)未来看，市场以去库存为主。虽然销售已经企稳，但新开工 回升可能非常乏力。维持14 年新开工面积增速-2%的预测。

  投资提前大幅下行，后续仍将维持低位。2014 年5 月全国房地产开发投资额8417 亿元，同比增长10.5%，较4 月下降5.0 个百分点，低于我们预计的17%的增速。投资增速在近期快速下滑符合我们此前的判断，但在时点上，我们原认为将从6 月起出现12%以下的断崖式下跌，5 月尚能保持基本平稳。但从实际情况看，5 月投资就已经开始出现大幅下跌，较我们的预计提前了一个月。投资大幅下降主要由于：新开工快速下降、土地出让金快速下降及开发商单位投资强度下降。我们认 为，开工下行带动的投资下降在今年下半年还将延续，但由于5 月单月投资已经下滑较多，我们认为未来投资将继续在这一水平徘徊。预计2-4 季度单季度投资增速都将维持在12%左右，维持2014年投资增速14%的判断。

  维持各项预测。维持2014 年开发投资同比14%，销售面积同比8%，新开工面积同比-2%的预测。

  投 资建议：维持月报观点，按揭贷款相对宽松将促进销售持续回暖，中等级别反弹可持续。目前已经有部分银行放宽了按揭贷款额度限制，目前政策定向宽松明确，市 场利率也逐渐下行，都将助推按揭贷款利率的回落，促进销售企稳恢复。我们维持5 月27 日板块将有中等级别反弹的判断，在按揭贷款相对宽松和销售回暖的情况下，板块反弹将可延续，幅度将大于今年3 月。

  建议优选万科、保利、华夏幸福、阳光城、世联行等公司。