房地产信托风险受关注 未来投向房地产趋谨慎

2014-08-14 10:08:30

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-08-14
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

  进入2014年,信托资产规模增长的“高速列车”开始减速。最新数据显示,进入8月份国内信托融资规模出现环比下滑迹象。与此同时,随着今年房地产行业风险逐步开始暴露,房地产信托的风险愈发受到市场关注,预计未来信托资金投向房地产领域将趋于谨慎。

  信托计划成立集中度下降

  根据普益财富的监测数据,上周共有22家信托公司发行了39款集合信托产品,发行量环比增加4款,增幅11.43%。39款新发行产品均公布了募集规模,平均计划募集规模为2.24亿元,环比增加0.40亿元,增幅为21.72%。按照平均规模推算,上周发行的信托产品总计划募集规模为87.38亿元,环比增加22.95亿元,增幅为35.63%。上周募集规模最大的是中融信托发行的“融庭一号股权投资集合资金信托计划”,募集规模为14.27亿元,这是一款其他领域的股权投资类产品。从资金运用领域来看,工商企业领域产品发行了13款,基础设施领域产品发行了9款,房地产领域产品发行了8款,金融领域产品发行了5款,其他领域产品发行了4款。

  用 益信托工作室数据显示,上周融资规模扭转前几周上升趋势,信托市场出现一定疲软。一方面,受国内宏观经济环境下行、监管层更加严厉的影响及金融界泛资管激 烈竞争,信托计划募资难度加大;另一方面,基于对信托兑付高峰期的担忧,部分信托计划募资时间有所延长,信托计划成立集中度下降。从近几周的融资规模走势 来看,信托市场的融资力度尚未完全缓解,各方对未来信托市场的发展依旧保持谨慎。

  中国信托业协会最新公布的数据也显示信托资产规模增速正开始下滑,截至2014年二季度末,我国信托业资产规模突破12万亿,无论是从同比还是环比来看,信托资产规模增长都在降速,甚至在月度环比方面出现负增长。

  可能影响信托风险的三大来源

  在各种融资渠道中,除了从股市圈钱,银行贷款成本最低,因此但凡资质好的房企,在过去通常首选银行贷款,而去找信托发行产品融资的房企资质相对弱。但是,弱一点并不代表资质差。房企从银行融资转投信托,是因为牌照、监管均不同,与客户质量无直接关联。

  随着咄咄逼人的房贷新政不断出台,不少具有央企、上市公司背景的一线大房企被逼出银行,转向信托。供求关系发生了很大变化,这个市场已经是卖方市场,信托对房企也更加挑剔,所以客户质量并不差。

  从银行公布的贷款利率水平和现存房地产信托产品收益率水平比较看,房地产信托产品成本远比银行贷款成本高。房地产信托通常是一到两年期产品,给客户的产品收益率在10%左右,而一到三年期贷款利率为6.65%。乍一看,房地产信托成本较银行贷款高出十几个百分点,真的属于畸高吗?由于监管的原因,银行贷款成本往往是隐性地加到15%左右,而信托工具灵活多样,资金成本可以直接定到相对高的水平,不用绕弯添加成本。银根收紧后,融资成本都在上升,即便开发商能在银行贷到款,除了贷款基本利息,还会有其他顾问费等方式,将综合成本拉到15%左右,甚至以上,并不比信托低多少。同时我认为绝大多数信托公司的资金成本定价都在可接受的范围内,是按照市场供求规律和企业可接受能力定的。

  从 去年起,银监会就开始加大对银行房贷风险的提示,要求银行定期进行房贷压力测试,同时各银行也加大了拨备计提等手段来防范风险。而信托对风险的管控情况, 外界并不甚了然。但无论是专家、第三方机构,还是信托行业,对房地产信托的风险管控能力都比较有信心。信托公司是市场化的金融机构,是一个要为股东负责、 保持盈利的企业,对风险不可能放松。银行在这方面反而还有漏洞,比如按揭贷款,不少银行客户经理还为资质达不到的客户出主意如何开证明等。在商言商,作为 市场化的金融机构,捕捉热点、机会,抓住银行被迫紧缩的有利时机,扩大自己的地盘和市场份额,都很容易理解。同时房地产信托在信托产品中的占比也比较合 理,并不会构成大的风险。

  信托投向房地产趋谨慎

  相关数据显示,2014年上半年,信托公司共成立房地产集合信托产品1192.26亿元,规模同比略有增长。房地产信托仍是信托资金最重要的投资领域,但是比重略有下降,仅有27.76%。

  房地产是资金信托的第五大配置领域,规模1.26万亿元,占比10.72%,相比去年末的10.03%的比例,小幅上升0.69个百分点,这与今年一季度前房地产行业的平稳发展有关,但随着今年二季度开始暴露的房地产行业风险,信托投向房地产领域将更为谨慎。

  实 际上,进入今年二季度,楼市成交量低迷、库存高企情况开始蔓延,作为信托资金流向的“大户”,房地产信托风险着实引发市场担忧。不过,信托业内人士认为, 目前房地产信托整体风险可控,且信托业抵御风险的能力正在增强。不过,由于今年下半年房地产信托面临较大的兑付规模,不排除单体风险事件增加的可能。数据 显示,今年下半年至2015年地产集合信托到期规模将达到创纪录的3029亿元;其中,2014年下半年集合地产信托预计到期总规模为972.43亿元。

  (本文根据网络公开资料整理)

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