[光大证券]7月统计局房地产数据点评

2014-08-18 10:09:36

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-08-18
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:光大证券

 楼市反弹没做实,单月销售额降至历史同期第三

  7 月全国商品房销售额、销售面积分别为 5182 亿元、8115 万平方米,分别同比下降 16.0%和 16.3%,增速较 6 月的-0.7%/-0.2%再次大幅下降,5月后形成的降幅收窄趋势没有得以延续。

  我们上月指出 “以价换量换来的短期 U 型反弹后劲将不足” , 我们继续维持此观点,1)开发商表现出一定乐观倾向,已经出现部分取消折扣或者高价推盘的情况,而这使得去化率下调;2)限购退出仅是短期作用,从 5 月取消限购的城市表现看, 我们评估其提振销售的时间跨度为一个月,且此前执行较为严格限购政策的城市大约在 50 个,所以其放开对整体市场的影响较为有限。

  开发商投资开工渐趋乐观,解决资金来源是持续之道

  7 月新开工面积 18106 万平方米,同比上涨 8.2%, 继续呈现改善态势;7 月资金来源 10074 亿元,同比增长 4.9%,增速继续再提升 4.3%,绝对水平继续维持历史高位,但对非房款依赖加大,楼市压力推向未来几个月。

  我们认为,1)开工持续好转表明开发商逐渐乐观的态度,其背后的原因在于政策吹风、而非需求改善,有开发商提前布局楼市回暖的意味;2)开发商对融资需 求依赖加强,预计此态势将维持至年底,原因在于偿还压力在明年一季度才会体现,开发商资金来源中房款占比仅 39.0%,且7 月非房款来源增速达到 20.8%,我们仍然坚持认为开发商依赖非房款的趋势不可持续,但在无偿还压力情况下将短期维持现状。

 信贷支持未达预期,政府和银行步调不一致影响楼市表现,但银行风险偏好回归在提速

  我们上月提到,“从 6 月的信贷数据看,银行对个贷的支持力度进一步下降……,表明银行的风险偏好仍没回归。”当前,银行支持个贷的力度未好转, 按揭贷款环比下滑,历史同期多为环比上涨。我们认为, 7 月银行收缩个人按揭贷款以外业务(新增按揭贷款占新增人民币贷款 47%),表明了银行正在重新评估风险偏好,尽管还未采取“放贷”这一实际行动,但预计能够看到银行额度的进一步宽松。

  我们认为,股市对银行价格宽松的预期还在加强,但需注意股市/楼市表现长期脱节的风险,维持行业增持评级。龙头公司中,我们继续推荐万科,小公司推荐华业地产,主题方面看好京津冀板块表现,推荐首开股份

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