《TOP50排行榜》系列解读:新兴市场楼市加快回暖

  9月30日，CRIC研究中心发布了2014年前3季度中国房地产企业TOP50排行榜。从格局和变化看：二线城市楼市行情触底明显反弹，新兴市场城市楼市行情更快回暖。

  城市分析：二线城市楼市行情触底明显反弹

  从前三季度TOP50房企销售金额贡献率看，二线城市占53.1%，稳居第一；一线城市占32.0%，位列第二。从占比变化看：与去年前三季度 相比，二线城市贡献率下滑1.4个百分点，尽管占比同比下滑，但降幅较上半年缩小了2.3个百分点。与今年上半年相比，二线城市和三四线城市都保持上升态 势，贡献率分别提高了2.7个百分点、0.7个百分点，一线城市占比则呈下滑态势。

  二线城市销售金额贡献率相比上半年大幅提升、同比降幅缩窄，主要受益于限购取消。数据显示，三季度很多二线城市楼市成交明显上升，典型如兰州、 济南、青岛、成都，三季度销售金额环比分别提高了113%、69%、26%、26%，连杭州、宁波等原先的风险城市，三季度销售金额环比也分别提高了 50%、15%。相比之下，一线城市楼市成交普遍下滑，北京、上海、广州环比分别下滑了40%、42%、51%，楼市成交不如二季度。一线城市销售金额贡 献率整体下滑，主要是因为限购还没放开，另外各大房企促销力度减弱也是重要原因。但由于三四线限购城市不多且执行不严，所以取消限购本身对其成交推动不 大。

  区域分析：新兴市场城市楼市行情更快回暖

  从前三季度TOP50房企销售金额贡献率看，华东依然是最大的主力销售区，占比近3成；其后为华北、华南，占比均接近1/4。从板块变动看：与 今年上半年相比，华北上升1.9个百分点，西南上升0.7个百分点，华中微升0.1个百分点；华东下降1个百分点，华南下降1.7个百分点。可看到，相比 上半年，前三季度经济最发达的华东和华南地区销售金额贡献率是下滑的，而经济次发达的华北和较不发达的西南和华中却出现上升。是什么原因造成了上述分化？

  我们认为，新兴市场楼市行情加快反弹是推动华北、西南前三季度金额贡献率较上半年提升的重要原因。特别是华北板块，兰州、济南、青岛等新兴市场 城市在限购取消后，三季度销售金额环比上升明显，其中青岛成交金额一跃超过天津，另一个与天津相当的新兴市场沈阳，其三季度成交金额环比持平，也不容易； 西南板块，最典型的是成都，在地方政府的大力救市下，其三季度成交金额环比上升26%，成交面积更是直逼北上广三大一线城市总和，另外重庆、西安楼市成交 继续保持活跃态势。总体来看，新兴市场城市房地产繁荣年限短，加之区域性中心城市优势和更强的城镇化推动，在限购取消带来的行情回暖中，刺激了更多购房需 求释放，楼市行情加快反弹。

  华东、华南两大板块因为市场成熟度较高且普遍供远大于求，所以限购取消后楼市行情成交大多未明显改观。以华南板块为例，很多重要城市如广州(销 售金额环比为-51%，下同)、东莞(-22%)、南宁(-46%)、佛山(-21%)、惠州(-41%)、海口(-35%)、三亚(-10%)三季度销 售金额环比均出现下滑，仅少数几个城市如深圳(+14%)、中山(+4%)成交上升。华东板块是有升有降，主要城市如上海(-42%)、南京 (-41%)、合肥(-6%)、常州(-4%)成交下滑，原来的风险城市如杭州、宁波在限购取消后却有明显反弹，由于缺少新兴市场的强力支撑，整个板块的 金额贡献率出现下降。