库存飙升但有惊无险 去化速度二线首超一线

  上海易居房地产研究院10月13日发布了《9月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至9月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长4.0%，同比增长23.8%。库存呈现“飙升”的增长态势。

  易居研究员严跃进指出，库存出现飙升的态势，但却具备了“有惊无险”的特征。因为随着央行救市政策的落实，房企去库存的动力明显增强。当然，从目前央行的政策看，一些改善型楼盘的库存压力会率先释放，进而使得房企的去库存压力减小。四季度库存继续增加，但去化周期很可能见顶，总体上看，第四季度房企的去库存压力将有所缓解。

  一、库存创近5年历史新高

  (一)35个城市分析

  1、库存环比同比值均有上升

  截至9月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。库存呈现“飙升”的增长态势，30城依然面临库存“压力山大”的窘境。9月库存再创历史新高。

  2.31个城市库存出现同比增长

  35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、温州和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到99.3%、60.3%和60.1%。同时，35个城市中，有4个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅最大，为27.1%。

  3、月度新增供应量大于成交量

  9月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2859万平方米，环比增长37.8%，同比增长1.5%。9月房企推盘节奏比8月明显加快，主要是9月下旬房企逐渐发力，密集推盘，以期在10月份获得较好的销售业绩。

  9月份，35个城市月度新增供应量大于成交量(其中9月份成交量为1778万平方米，环比增长2.3%，同比减少9.0%)。9月份市场成交行情创今年新高，但相比来说，房企的推盘力度更大，较多未消化的新增供应转化成为库存。

  (二)一二三线城市分析

  1、三类城市库存均有增长，一线增幅最大

  截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794、20167和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

  一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月份的增幅有所扩大。这和4个一线城市积极推盘、市场成交总体偏弱的特征有关。从同比值看，已保持连续8个月的同比增幅扩大现象，在一线城市限购政策不放开的情况下，第四季度亟需结合央行救市政策做文章。

  二线城市库存呈现波浪式的上升态势。二线城市9月份新增供应量为2039万平方米，高于8月份1479万平方米的水平。二线城市纷纷进行限购政策松绑，同时出现各类刺激性的做法，这对于调动当地房企的情绪有积极意义。同时，该新增供应量高于8月份1352万平方米的成交量，这导致库存出现环比增长。对比一、三线城市，二线城市库存的环比和同比增幅居中。

  三线城市库存保持振荡上行态势。9月份，三线城市成交量为192万平方米，而新增供应量为279万平方米，这导致库存出现较大的环比增幅。

  二、存销比走势继续上行

  (一)35个城市分析

  1、存销比继续出现上行

  9月份，35个城市新建商品住宅存销比为17.7个月，这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能消化完这些库存。而在8月份，该存销比数值为17.5个月。这意味着9月份去库存的速度有所放缓，这和房企推盘力度大、库存积压的因素有关。预计随着央行救市政策的落实，第四季度存销比见顶的概率很大。

  2、温州存销比数值最大，但已连跌两个月

  从35个城市的具体数值看，温州存销比数值最大，为44.6个月。但相比8月份的47.0个月，则有所下跌。目前温州已连续两个月出现库存去化速度加快的现象，这对于缓和房价下跌的压力有积极作用。而合肥的存销比数值最低，为6.2个月。但相比8月份，该存销比数据有所增加。包括温州、茂名、烟台、西安和天津在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。

  (二)一二三线城市分析

  1、二线城市去化速度最快

  9月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为17.2、16.7和25.3个月。相比8月份15.5、16.8和25.8个月的数值而言，一线城市有所上升，二三线城市则略有下滑。

  一线城市的存销比有明显的攀升，这样一个去化速度也是2010年以来最大的一次，这会进一步加剧一线城市的去库存压力。而二三线城市虽然9月份库存也有较大的增加，但成交状况相对好，一定程度上利好库存去化周期的收窄。值得注意的是，二线城市在本轮楼市周期中，库存去化速度首次超过一线城市。

  在6月份，有28个城市的存销比较5月份有所上升。在7月份，有23个城市的存销比较6月份有所上升。而到了8月份，仅有8个城市的存销比较7月份有所上升。到了9月份，有16个城市的存销比较8月份有所上升，说明去库存压力增加的城市数量有所增多。

  在35个城市中，有16个城市的存销比出现了环比上升，其中以深圳和广州的存销比环比增加值最大，相比8月份的水平分别增加了3.4个月和2.5个月。此类城市9月份房企推盘力度大，市场成交总体偏平淡，进而使得库存去化周期出现较大的上升。

  三、四季度去化周期可能见顶

  从9月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、房企在限购政策取消后，对于去库存的信心逐渐增强。9月下旬密集推盘，说明对于10月份去库存抱有很大的希望。二、相比二三线城市，一线城市的压力最大。在一线城市今年明确不放松限购政策的背景下，第四季度不排除出现各类打擦边球的“救市”做法。三、从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明10月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

  库存出现飙升的态势，但却具备了“有惊无险”的特征。因为随着央行救市政策的落实，房企去库存的动力明显增强。当然，从目前央行的政策看，一些改善型楼盘的库存压力会率先释放，进而使得房企的去库存压力减小。四季度库存继续增加，但去化周期很可能见顶，总体上看，第四季度房企的去库存压力将有所缓解。

  附注：

  35个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

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