[中信建投]房地产:信贷改善逐步兑现

  投资持续下行，符合我们预期：1-9 月份，全国新开工面积 13.14亿平米，同比下降 9.3%，降幅相对 1-8 继续收窄 1.2 个百分点。整体房企新开工情况仍处于结构性回暖阶段，而住宅新开工恢复速度和节点仍有待需求终端的放量。 全国房地产开发投资 6.88 万亿元，同比增长 12.5%，增速比 1-8 月份回落 0.7 个百分点。投资增速的数据正朝我们前期预判的下行轨迹一往无前，成交改善对投资意愿的影响存在时滞，使得四季度经济仍存挑战，但对资本市场而言，政策博弈 的价值正在凸显。

  土地市场未见起色，分化加剧： 1-9 月份， 房企土地购置面积 2.40亿平方米，同比下降 4.6%，降幅比 1-8 月份缩窄 1.4 个百分点；土地成交价款 6781 亿元，同比增长 11.5%，增速下降 1.3 个百分点。9 月份土地市场需求仍未见明显起色，但我们也观察到部分代表房企如万科正逐步加大补库存力度，土地需求的热度回归仍有待楼市成交量的进一步提高。 9 月 40 个大中城市中，一线城市土地溢价率回升至 25%，而二、三线城市溢价率则分别回落至8.9%和 0.8%，如我们此前观点，土地市场的表现取决于所在区域成交的分化，主流市场的土地价格仍将获得更高估值。

  成交环比改善显着：1-9 月份，商品房销售面积 7.71 亿平方米，同比下降 8.6%，降幅比 1-8 月扩大 0.3 个百分点。 值得关注的是，9 月单月住宅销售面积 1.06 亿平米，创年内最高单月成交量，环比增长 41%，事实上我们跟踪的重点城市成交从 8 月份开始已经显着恢复，9 月的统计局数据进一步加以验证。9 月份大部分城市限购令已成绝唱，央行和银监会发布文件明确要求加强对居民合理住房贷款需求、开发企业合理融资需求和保障性安居工程建设信贷需求的支持，印 证了我们此前关于行业流动性将逐渐好转的判断，将对房地产市场形成有力支撑，随着四季度开始的供给恢复，我们预计四季度主流城市成交将延续改善趋势。

  信贷支持力度正逐步显现：1-9 月份，房地产开发企业到位资金8.99 万亿元，同比增长 2.3%，增速比 1-8 月下降 0.4 个百分点。个人按揭贷款 9794 亿元， 同比下降 4.9%，降幅比 8 月份扩大 0.4个百分点。9 月新增个人按揭贷款为 1097 亿元，环比增长 4.9%，也是 6 月份以来首次出现回升， 9 月末的央行+银监会文件明确加强对居民合理住房贷款需求支持力度，且部分地方政府已经出台相关细则对房贷政策进行调整，我们预计按揭贷贷款需求得到释放的 趋势将得以延续，从而助推市场企稳以及预期扭转。