金九银十黯淡无光，50城成交同比跌三成

  上海易居房地产研究院11月2日发布《10月住宅成交报告》。该报告显示，1、今年50城9月和10月总成交面积与去年同期相比下降30.3%，今年金九银十成色不足。一线城市9月和10月总成交面积为2008年以来的最低值，创10年新低，甚至比楼市低迷期的2011年和2014年还要低；2、10月份 50城新房成交面积环比增加0.3%，同比减少29%，已连续8个月同比下跌；3、上海、南京和杭州等13个城市市场交易相对冷淡，属于跑输大市的类型；4、一二三线城市市场均较为平稳，三线城市的楼市热度仍在。

  易居研究院研究员赖勤表示，各地政府仍会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，真正让住宅回归“居住属性”，预计十九大之后楼市调控政策不会放松。并且考虑到持续的金融秩序整顿和持续收紧的金融环境，在金九银十黯淡无光的情况下，今年四季度的市场交易不会反弹。

  该报告主要有以下内容：

  一、9月和10月总成交同比跌三成

  今年50城9月和10月总成交面积为4542万平方米，与去年的6513万平方米相比，下降30.3%，与去年的金九银十相比，今年的金九银十显得成色不足，这主要是去年930楼市调控潮以来各地纷纷出台楼市调控政策，针对性的因城施策稳定了楼市，引导此前过热的楼市回归理性。

  具体城市来看，具体城市来看，张家口、廊坊和蚌埠9月和10月总成交面积跌幅排在前3位，分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表的环京板块因为受到严厉的调控政策，成交量有明显下降。北海和九江成交量上升主要是由于去年同期的基数太小。

  一线城市9月和10月总成交面积为334万平方米，为2008年以来的最低值，创10年新低，甚至比楼市低迷期的2011年和2014年还要低，这主要是由于一线城市严格的预售证审批导致推盘量较少，并且需求也有一定程度的萎缩。

  北京、上海和广州9月和10月总成交面积均创下2008年以来的新低，一线城市的金九银十可谓异常惨淡。

  二、9月成交环比基本持平，同比连续8个月下跌

  10月份，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2275万平方米，环比增加0.3%，同比减少29%。环比数据基本持平，而同比数据已连续8个月下跌。虽然连续2月环比微涨，但从同比数据来看，楼市与去年同期相比依然表现低迷，今年银十不尽如人意。

  三、上海等13个城市跑输大市

  对10月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。从排行中可以看出，增幅较大的5个城市分别为蚌埠、焦作、佛山、济南和岳阳。对于济南和焦作来说，10月市场交易较为活跃，因此环比增幅较大。而对于蚌埠来说，环比增幅较大主要和9月份整体成交很低迷有关。

  从环比跌幅数据看，廊坊、南京、上海、九江和宝鸡等城市有明显下跌。对于廊坊和上海来说，严厉的政策管控导致了市场交易的下滑，成交很低迷。对于南京和九江来说，成交量的回调主要是由于上半年市场成交活跃，居民购房热度很高，需求有所透支。

  对10月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，同比增幅较大的5个城市为北海、焦作、芜湖、无锡和九江。对于北海、焦作和芜湖来说，购房政策相对宽松，10月市场交易较为活跃。

  从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为廊坊、张家口、蚌埠、惠州和兰州。对于廊坊和张家口来说，属于环京区域，购房政策总体是较紧的，持续的政策高压下住宅成交量下滑。

  我们根据散点图对城市的市场交易进行象限划分。基于50个城市10月份环比和同比增幅（0%、-29%），划分为四个不同的象限。不同的象限对应了不同的市场交易热度和市场特征。

  第一象限：环比增幅>0%，同比增幅>-29%。共13个城市，包括济南、武汉、重庆、韶关和北海等。此类城市中，部分购房环境相对宽松，需求规模相对较大，市场交易最为活跃，属于跑赢大市的类型。

  第二象限：环比增幅<0%，同比增幅>-29%。共12个城市，包括长春、苏州、福州、南宁、温州、九江和三亚等。此类城市中，部分受到政策调控的影响，市场交易略有下滑。但同比数据又说明相比去年水平并没有明显降温。

  第三象限：环比增幅<0%，同比增幅<-29%。共13个城市，包括上海、南京、杭州、宁波、廊坊和惠州等。此类城市中，部分城市过去市场交易相对高，有一定的透支现象，当前市场环比和同比值都偏小，属于受本轮调控影响较大的城市，属于跑输大市。

  第四象限：环比增幅>0%，同比增幅<-29%。共12个城市，包括北京、广州、深圳、青岛、张家口、宜昌和赣州等。此类城市购房政策总体偏紧，成交量已下降，若维持目前政策，成交量还会继续下降。

  四、三类城市市场均较为平稳

  1、一线城市银十成色远不如去年

  10月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为165万平方米，环比减少2%，同比减少53%。环比数据基本持平，但是同比数据说明今年的银十成色远不如去年。这主要是由于预售证审批较严，推盘量较小，并且调控政策严厉。后续这些城市需要积极增加供应，尤其是要督促符合预售条件的项目积极入市。

  具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为2%、-38%、33%和3%，同比增幅分别为-50%、-58%、-57%和-34%。从环比数据来看，四个一线城市中只有上海市场出现了回调，北京和深圳成交量微增，而广州成交量则有较大幅度的增加。另外，四个一线城市同比均为负增长，说明市场与去年相比仍处于降温态势。

  2、二线城市成交量持平

  10月份，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1201万平方米，环比增加0%，同比减少27%。二线城市成家量已连续8个月同比下跌，说明此类城市呈现了持续降温的态势。部分城市随着政策效应的释放，预计金九银十之后市场会有进一步降温的可能。

  16个二线城市中，从环比跌幅来看，南京、福州和宁波相对跌幅大，跌幅分别为42%、29%和27%。而类似济南和重庆等城市成交环比增幅较大，增幅分别为48%和21%。

  3、三线城市中廊坊领跌

  10月份，30个三线城市新建商品住宅成交面积为909万平方米，环比增加1%，同比减少26%。环比持续小幅上涨，说明三线城市的楼市热度仍在。

  30个三线城市中，环比跌幅排名前5位的城市分别为廊坊（-77%）、九江（-37%）、宝鸡（-30%）、东莞（-23%）和威海（-19%）。此类排名中部分城市政策管控较严，市场交易容易下滑。而从环比增幅排行看，排名前5位的城市分别为蚌埠（84%）、焦作（64%）、佛山（49%）、岳阳（46%）和赣州（43%）。类似城市市场交易活跃，和部分城市的购房政策总体宽松等因素是有关的。

  五、预计今年四季度市场交易不会反弹

  10月份总体市场基本和9月持平，但是与去年同期相比依然表现低迷，银十黯淡无光。10月成色不足的原因主要有2点：一方面各地政府坚持“房住不炒”不动摇，因城施策的楼市调控政策引导楼市降温；另一方面，打击消费贷和房贷利率的上浮，抑制了投资投机需求。

  目前来看，各地政府仍会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，真正让住宅回归“居住属性”，预计十九大之后楼市调控政策不会放松。并且考虑到持续的金融秩序整顿和持续收紧的金融环境，在金九银十黯淡无光的情况下，今年四季度的市场交易不会反弹。

  附注：

  50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。