[中房研协]紧缩政策有增无减,房地产市场主要指标顽强“翻红”

2018-06-15 15:59:24

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-06-15
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

——2018年1-5月房地产行业数据点评

  一、商品房销售金额和面积同比增幅近一年来首次同时回升

  1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中,住宅销售面积增长2.3%,办公楼销售面积下降3.5%,商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。其中,住宅销售额增长12.8%,办公楼销售额下降1.1%,商业营业用房销售额增长6.5%。

  分区域看,东部地区商品房销售面积23375万平方米,同比下降6.7%,降幅比1-4月份收窄2.7个百分点;销售额26570亿元,增长2.1%,1-4月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积15402万平方米,增长13.3%,增速提高0.2个百分点;销售额10239亿元,增长26.9%,增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积15215万平方米,增长9.9%,增速提高0.6个百分点;销售额10214亿元,增长26.8%,增速提高1.8个百分点。东北地区商品房销售面积2417万平方米,增长3.3%,增速提高1.2个百分点;销售额1755亿元,增长18.9%,增速回落1.6个百分点。

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  中房点评: 2018年1-5月,房地产销售金额同比增幅和销售面积增幅较上月双双回升,分别上升了2.8个百分点和1.6个百分点。这两项指标是在近一年的不断下探,向零增长趋近的过程中,首次双双出现增幅回升,具有一定的标志意义。至于是市场行情的反弹还是反转,则有待进一步观察。

  从细分市场看,住宅销售金额增幅、商业营业用房销售金额增幅均高于对应物业的销售面积增幅,价格依然存在上涨压力,住宅销售金额增速尤其突出。与住宅和商业营业用房销售的热销相比,办公楼的销售面积及销售金额连续三个月负增长。商品房市场分化发展特征明显。

  从单月走势看,5月份商品房销售面积、住宅销售面积同比均由负转正。说明5月份市场活跃度回升。按照历史经验,5月份是企业冲刺业绩的关键时刻,在一定程度上决定着上半年企业的销售规模,以及以此确定的江湖地位。企业倾向加快推盘节奏,市场观望情绪减弱,从而带动市场活跃度上升。

  最近几个月全国不少城市密集发布人才引进政策,叠加购房摇号政策的刺激,各类因素下促进了市场成交的活跃,部分投资投机需求再次活跃。部分城市甚至出现了局部成交热,虽然均价看起来还是算正常,但如果衡量“同质价格”或者“中位价格”,情况可能并非乐观,热点城市价格上升压力依然很大。

  二、房地产开发投资累计增速持平,东北投资崛起

  2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

  1-5月份,东部地区房地产开发投资22992亿元,同比增长11.3%,增速与1-4月份持平;中部地区投资8895亿元,增长13.3%,增速回落1.5个百分点;西部地区投资8136亿元,增长2.8%,增速回落0.4个百分点;东北地区投资1397亿元,增长19.9%,增速提高9.2个百分点。

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  中房点评: 今年前5月,房地产开发投资实现10.2%的同比增长,涨幅小幅回落0.1个百分点,住宅投资增幅与上月持平,依旧为14.2%,投资增幅仍处于高位,且稳定增长。住宅投资相对于其他物业,增幅明显要高,且住宅绝对投资额占总投资额的比重也在上升。这也在一定程度上验证了住房市场的热度。

  从区域贡献看,东北地区涨势最快,增速最明显。东部地区增速与上月持平。中、西部地区房地产投资增速略有回落。东北地区房地产投资的增长,得益于东北亚地缘政治紧张程度的缓解,尤其是朝美关系正在转向,朝鲜大概率要实行改革开放政策,这对于东北地区是极大利好。外部环境改善后,东北地区无论是从区位,还是政治地位、经济潜力等方面衡量,都是开发商们必争的重要区域。投资也存在一定的替代效应,东北地区上去了,中西部地区则会顺势回落。

  单月投资方面,5月份房地产开发投资增速连续两个月回落至9.8%,但依然高于去年平均水平。住宅投资虽有所回落,但依然处于高位,表明近期房地产企业投资意愿依然较为强烈。

  三、1-5月新开工面积增幅波浪式上升

  1-5月份,房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点。其中,住宅新开工面积53098万平方米,增长13.2%。

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  中房点评:2018年1-5月,房屋新开工面积同比增幅较上期增长3.5个百分点;住宅新开工增幅由7.3%上涨至10.8%,增速反弹明显。前五个月的增速曲线明显呈波浪上升态势。

  从物业结构上看,办公楼、商业营业用房增速均为负值。住宅领域的新开工增速高达13.2%,拉动了整个新开工面积的增速。新开工面积出现明显反弹,与同期开发投资数据处于高位高增长相契合。

  四、开发企业到位资金明显探底回升

  1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。

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  中房点评:2018年1-5月,开发企业到位资金增速出现大幅反弹,同比增速为5.1%,较上月回升3个百分点。在银行信贷普遍收紧的情况下,到位资金能够有所回升,说明市场还是有一些非同寻常的变化。首先从资金来源结构看,国内贷款和利用外资双双负增长,也印证了所谓融资环境紧张的说法。但同时,自筹资金和定金预收款则是出现较快增长,带动整体到位资金的反弹。值得注意的是,个人按揭贷款同比下降了3.6%,也说明了银行对房地产的输血在减少,但这也恰恰说明,购房人全款买房或者高首付买房的比例在上升。购房杠杆其实是降低了,与房地产相关金融风险也是不是逐步解除呢?

  购房热情并没有降,市场是足够聪明的,哪怕全款,也要买房,也在一定程度上说明了楼市依然有投资价值。

  五、土地购置、成交价款增幅双双上涨

  1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。

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  中房点评:2018年1-5月土地成交价款,从绝对值来看连续三个月上涨,同比涨幅也小幅上涨,但仍处于历史低位。土地购置面积由负转正,但仍然不乐观,相比去年同期增幅下跌了3.2个百分点。1-5月土地平均成交价为4549元/平方米,实现三连涨,但同比增速放缓。

  土地购置增幅近几个月一直在正负增长间波动,,说明当前各地政府的总体供地力度并没有太大变化,出于一个僵持的状态。不过,供地结构发生了变化,限价房用地、租赁住房用地等比例增加。5月正值传统旺季,房企拼规模趋势加剧。特别是中型企业,为了冲击业绩,土地购置意愿强烈,当然一些企业更愿意在土地二手市场进行兼并整合,实现项目规模的扩张。

  六、商品房待售面积商品房待售面积继续减少

  5月末,商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。其中,住宅待售面积减少466万平方米,办公楼待售面积增加32万平方米,商业营业用房待售面积减少196万平方米。

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  中房点评:从全国层面来看,全国商品房待售面积仍以低速逐步减少。从待售面积数据看,5月末商品房待售面积已处于近32个月最低值。住宅待售面积数值已经处于近44个月低点。总体上呈现了较好的市场表现,体现了去库存较好的导向。在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。

  (本文来源:中房研协测评研究中心)




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