[易居研究院]10月新房二手房成交量齐收缩，新房库存压力显现

  报告摘要：

  1、 1-10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建筑面积1941万平方米，同比增长49%；土地出让金1574亿元，同比增长26%。

  2、 10月份，上海新建商品住宅成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%，同比增长59.9%；新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%。

  3、 截至10月底，上海新建商品住宅存销比为8.2个月，较9月份增加0.5个月。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

  4、 10月份，上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。目前上海二手房成交量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，短期内成交仍将继续低位盘整。

  一、土地市场：1-10月成交建面同比增长49%

  2018年1-10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建筑面积1941万平方米，同比增长49%；土地出让金1574亿元，同比增长26%。单月来看，10月上海共成交32幅地块，其中商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租赁住宅用地10幅、商住用地1幅、商办用地3幅、工业用地7幅。

  10月上海出让的地块均底价成交，包括4幅商品住宅用地。今年以来上海有多幅宅地流拍，土地市场异常冷清，而10月份租赁住房用地出让却多达10幅，其中徐汇区5幅，闵行和松江区各2幅，长宁区1幅，截止到目前，10月为今年租赁住房用地供应量最大的月份，出让金总额近44亿元，其中松江区泗泾镇地块为首次推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，上海这次尝试将集体建设用地入市建租赁住房是为租赁住房发展探索了新的方向。

  二、新房市场：供应成交均放量

  1、10月新房成交量环比减少23.1%

  10月份，上海新建商品住宅成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%，同比增长59.9%；新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%。2018年1-10月，上海新建商品住宅成交面积约547万平方米，同比下降1.5%，降幅较1-9月收窄4个百分点；新增供给面积619万平方米，同比增长77%，增速较1-9月提高25个百分点。

  10月上海共有27个新建商品住宅项目进入市场，继续延续7月份以来的供应高峰，但是当前新房供应量与高峰时期相比依然处于低位。虽然10月31日中央政治局会议未提出对房地产市场更严厉的调控，但也不能表明中央对于当前房地产市场态度的转变，预计在新房供应量和库存规模不断增加的情况下，未来房企将更依赖于以价换量的策略来缓解库存压力。

  2、10月新房成交均价环比增长 17%

  10月份，上海新建商品住宅成交均价为63628元/平方米，环比增长17%，同比增长30%。2018年1-10月，上海新房成交均价为52145元/平方米，同比增长9.5%，涨幅较1-9月扩大2.4个百分点。

  10月份，成交均价同比和环比上升较大，考虑到成交价格受成交项目结构影响，结合现在整体房地产市场环境，均价同比和环比上升并不说明上海新房市场的复苏，10月新入市的新建商品住宅10个项目中有6个成交均价超过了8万元，这其中原因与上海高价项目新房推盘节奏有关。根据历史走势来看，预计后续成交价格整体将类似2011-2015年间的盘整态势。

　　3、10月存销比为8.2个月，延续整体上行趋势

  截止到2018年10月底，上海新建商品住宅库存总量为510万平方米，环比增长7.8%，同比增长4.8%。存销比方面，上海新建商品住宅存销比为8.2个月，比9月份增加0.5个月。考虑到未来上海新房供给有所加大，预计未来存销比总体仍将延续上行的趋势。

　　三、二手房市场：成交量低位盘整

  1、10月二手房成交量环比大幅下降，处于近6年同期低位

  10月份，上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%，同比增长14.4%。1-10月上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。

  10月上海二手房成交环比大幅下降，二手房成交量在9月出现小幅回升后，10月二手房市场则出现了较为明显的下行，这其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重，入市积极性降低的原因。上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，后续下降空间有限，但在政策面和资金面没有出现放松的情况下，预计短期内二手房成交仍将继续低位盘整。