[华创证券]销售有所放缓,政策高频微调

2019-05-28 15:17:32

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-05-28
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:华创证券

  上周(19/05/18-19/05/24)主流45城一手房周成交612万平米,环比-16%;其中,一二线环比-18%、三四线环比-11%;5月月成交同比+6%,较4月下降27pct,高基数效应来临,其中一二线同比+18%、三四线同比-17%,分别较4月-34pct和-13pct,其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交178万平米,环比-3%;5月截至上周累计成交544万平米,同比-3%,较4月下降27pct,高基数效应来临。库存方面,上周15城推盘环比+18%,成交环比-32%,周成交/推盘比0.77倍,低于上周的1.32倍,低于4月的1.02倍;15城可售面积7,729.6万平米,环比+0.7%;3个月移动平均去化月数为8.8个月,环比下降0.03个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策新闻方面,人民日报海外版强调“因城施策”绝不是“因城放松”;南京首套房贷利率从之前最低5%升至基准上浮12-15%,近期个别城市按揭略有收紧;湖南省公积金中心放宽二手房公积金贷款、商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限,显示出一城一策下对刚需的支持态度不变。我们认为,在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,2019H1类似于2012年的Beta逻辑,2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑,目前主流房企19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头(受益一二线改善):保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线蓝筹(受益资金面改善):新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,我们维持物业管理板块推荐评级,建议关注:新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

  支撑评级要点

  房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交611.8万平米,环比下降16%;5月一手房合计成交2,104.4万平米,较4月同期环比下降2.2%,较去年5月同期同比上升6.0%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-18.7%、-17.2%、+0.2%、-37.4%,当月月成交同比分别为:+19.2%、+17.2%、-6.0%、-35.4%。15城可售面积为7,729.6万平米,环比上升0.7%;3个月移动平均去化月数为8.8个月,环比下降0.03个月。

  主要政策新闻:人民日报海外版强调“因城施策”绝不是“因城放松”,中国不会靠炒房拉动经济;南京首套房贷利率从之前最低5%升至基准上浮12-15%;北京查处17家房地产经纪机构,下架其发布的全部房源信息,严厉打击炒作不限购及学区房;中共中央、国务院发布关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见,未来将强化国土空间规划对各专项规划的指导及约束;湖南省公积金中心放宽二手房公积金贷款、商业银行按揭贷款转公积金贷款的房龄要求及最高可贷款年限。

  公司动态跟踪:华夏幸福非公开发行80亿公司债获上交所无异议函;阳光城代建三木集团福建8个项目,总货值约40.3亿,将收取含税销售收入总额的1%委托管理费用;广宇发展控股股东鲁能集团拟挂牌转让苏州鲁能置业100%股权及相关债权;宋都股份2.65亿竞得宁波一宗商住地,溢价率112.5%;南国置业拟发行20亿资产支持票据,并申请10亿债权融资;光明地产35亿超短期融资券获准注册,2年内有效;世茂股份19年公司债券第三期发行完成,规模5亿元,利率4.15%;蓝光发展19年1-4月新增57亿借款。

  一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌1.76%,沪深300指数下跌1.5%,相对收益为-0.25%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第13位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为实达集团、天津松江、匹凸匹、中体产业、海德股份。

  风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业资金改善不及预期。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部