[克而瑞]2019年上半年全国房地产总结与展望 || 土地篇

2019-06-26 10:51:43

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-26
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  总结

  01 土地成交规模下滑,二三线地价明显上涨

  1)成交体量不及去年同期,三四线收缩尤甚。上半年,全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米,同环比分别下跌13%和28%。从上半年各月成交量来看,仅有5月份成交面积同比上涨,其余几个月均不及去年同期水平。除市场下行因素影响外,4月份中旬自然资源部宅地分类调控措施的出台使得多数有库存压力的城市收紧供应,进一步导致成交量下滑。 

  分城市能级来看,为了缓解供应不足的压力,一、二线城市在上半年加大了土地供应力度,土地成交量和成交金额同比均是上升趋势;三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期,同比下滑了19%。

  2)优质地块集中供应,带动地价一路走高。上半年,土地成交楼板价为2559元/平方米,同环比均上涨了两成以上。受2018年下半年流拍地块增多影响,各城市在上半年集中供应了多宗优质地块,特别是二三线,主城区地块供应明显增多,使得地价自2019年开年后就一路走高。

  分能级来看,由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主,地价波动幅度不大,但从6月末深圳宅地土拍的火热情况来看,一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势,其中市场关注度最高的二线同环比涨幅最大,分别为16%和25%,三四线城市的地价虽然环比有23%的涨幅,但同比涨幅是三个能级中最低的,仅为10%。

土地成交价

  3)限地价压低溢价率,三四线溢价率同环比均下滑。市场热度方面,溢价率自年初一直走高,4月份溢价率高达23%,但4月份中旬住建部就启动了地价预警机制,被点名城市立马调控防止地价进一步走高,更多城市加入到“限地价”的行列中,一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度,成交溢价率也因此在5、6月回落至20%以下。

二季度,市场热度进一步扩散,各能级城市的溢价率相比一季度均有所上浮。具体来看,一线城市上半年成交溢价率为8%,环比上涨4个百分点;虽然更多二线城市限制了土地价格,但其溢价率仍是三个能级中最高的,达到19%;三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升,但溢价率仍远低于2018年同期。

土地成交价

  02 多数中西部二线成交量收缩,长三角地市热度仍然较高

  从重点监测的城市来看,中西部城市上半年持续领跑,郑州、昆明、成都、武汉等供地大户成交量均在1300万平方米以上,其中郑州上半年共成交了1813万平方米,位居第一。不过,这些城市上半年成交量却不及去年同期水平,其中榜首郑州同比下滑幅度接近两成;与此同时,东部热点城市如宁波、杭州、合肥等城市供地力度明显加大,成交体量均超过了去年同期水平。一线城市中,仅有广州因为多宗大体量旧改用地的出让以603万平方米的体量排在第18位;三四线城市中,仅常州、温州和南通入榜,排名相对靠后。 

  联系市场热度来看,长三角区域的土拍热度明显较高,如合肥、宁波、南京、杭州等核心城市的溢价率都在20%以上,其中合肥的溢价率高达70%,是成交量前20城市中溢价率最高的城市。长三角的三四线同样热度也比较高,常州、绍兴等城市在今年更是刷新了土地成交单价纪录,市场热度由此可见一斑。中西部城市中,仅有地价较低的南宁溢价率超过30%,多数城市的溢价率都在20%以下。

土地成交建面

  展望

  01 地市调控仍将以稳为纲,一二线城市继续加大租赁用地供应

2019年上半年,一季度政策相对较为宽松,地市热度也得以在优质地块集中出让的带动下回升,部分城市的土地市场甚至出现了过热的现象;在地市回暖的情况下,二季度调控政策明显增多,被住建部预警的苏州、合肥、东莞等热点城市纷纷出台政策防止地价走高,溢价率在5月份迎来了下滑,市场热度有所冷却。无论是年初优质地块刺激地市回暖还是二季度政策收紧,都是为了土地市场的稳定运行。预计,接下来的政策调控也仍将以“稳”为纲,部分热度较高的城市如杭州政策收紧预期依旧存在。

  2019年上半年一、二线供地力度加大,但作为成交主力的三四线城市供地量却有所下滑,导致整体成交面积不及去年同期。联系自然资源部的4月份表态来看,在宅地供应“五类”调控目标下,考虑到三四线城市的库存问题依旧存在,下半年土地成交面积不太可能出现大幅度的反弹式回升。不过就4月份以来集中发布的地方供地计划来看,大多数城市计划供地量仍然是持平或略有上涨的,由此来看,下半年土地供给仍旧可以保持在相对充裕的水平,不至于出现“土地荒”的情况。一二线城市方面,考虑到5月份住建部联合多个中央部委接连发声要加强公租房供给,预计人口流入量较大的城市如杭州、南京、合肥等城市下半年租赁用地的供应力度将会有明显的提升。

  地价方面,住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后,多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高,再加上融资渠道的进一步收紧,预计下半年土拍热度将有所回落,整体地价涨幅也会逐步趋缓。

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