[克而瑞]8月地市量价齐跌，溢价率降至年内低位

  2019年8月，土地市场整体呈现量价齐跌态势，受一二线高价地块成交占比减少的影响，楼板价再度下滑、并且降幅不断扩大；市场热度方面，由于融资环境再度收紧，加之销售回款又开始放缓，市场整体预期不高，企业拿地积极性不高，溢价率指标连续第四个月下滑，降至年内低位，流拍率指标也持续上升，土地市场降温态势加剧。

  政策调控方面，土地市场运营秩序迎来重大发展，月内土地管理法修正案在人大常委会获得审议通过，其中农村宅基地自愿退出、在法规上正式放开集体用地入市等相关条例引起了业内广泛关注。地方层面也在进一步查缺补漏，如合肥出台新规，要求根据地块周边房价确定土地起拍价和最高限价；而深圳则出台了针对已批未建土地的专项行动方案，要求加强土地批后监管。

  市场表现方面，8月土地成交量同环比均大幅下滑。全国336城土地成交建筑面积1.7亿平方米，环比下降14%，同比降幅更甚达36%。但由于本月土地供应明显回升，预计9月份成交总量将低位小幅回升。溢价率方面，继4月份达到峰值之后已经连续4个月下滑，目前溢价率仅有10%，环比上月下降2.9个百分点。这主要是因为一二线城市本月出让优质地块减少，再加之融资环境收紧的影响，资金压力再度升级，企业拿地更加谨慎。流拍率方面也在持续上升，8月份整体流拍率涨至15%，且重点城市流拍现象也明显增多，如月内南京、重庆、天津等热门城市均有多幅土地流拍。

  各能级城市方面，一线城市本月成交面积大幅下滑，8月成交建面221万平方米，同环比分别下降9%和43%，价格方面明显不及上月，主要是地块多是远郊或保障性地块所致。二线城市成交建筑面积仅为4042万平方米，环比减少3成以上；并且本月仅有6城土地成交量超过200万平方米，依然以长沙、成都、西安、昆明、郑州等中西部城市为主。受整体市场降温的影响，三四线城市本月成交体量继续收缩，总成交建筑面积为12696万平方米，环比下降5%，和去年同期相比更是大幅下跌4成，长三角城市仍是成交主力，成交量超100万平方米的城市基本均来自此区域。

  8月份，各能级城市土地市场走势保持基本一致，成交量价均有所下调。就具体降幅来看，无论是成交建面还是成交均价，一二线降幅均高于三四线；市场热度方面，各能级也保持一致，溢价率均连续下滑、均降至年内低位。展望未来，鉴于整体溢价率已经达到10%的历史低位，预计未来进一步下滑的空间不大，大概率会持续低位运行。此外本月政策面也继续从紧，如《土地管理法》允许集体用地入市，但规定只可建设非销售型住宅；月底合肥发布新规，根据房价定地价，种种举措均表明未来地市仍然围绕“稳定”二字运行，9月乃至四季度土地市场将趋于平稳。

  整体市场——地市量价齐跌，溢价率连续四月下调

  各能级市场——各能级城市量价环比均下滑，三四线对成交金额贡献最大

  重点地块——融资持续收紧致溢价地块明显减少，长三角城市仍是布局热点

  土地政策——新土地管理法破除集体用地开发壁垒，合肥新规根据房价定地价