2019年中国百城住宅库存年度报告

  2020年2月1日，上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城库存年度报告》。本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，环比增长2.1%，同比增长5.7%。这意味着2019年全年全国百城库存同比增长约6%。观察2019年的月度数据，总体上呈现了逐月攀升的态势。当前库存规模已经保持了连续13个月的同比正增长态势，2019年底的库存规模相当于2017年2月份的水平。总体上看，相比2017-2018年，2019年住宅库存压力有所增大。

  报告认为，库存走势可以用供求关系来解释。2019年全年，100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米，而成交量为58107万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。而观察2019年全年月度数据，可以看出，全年共出现了三次供应高峰，分别为9月、11月和12月。类似供应高峰的出现，既说明地方政府在预售证管控上有所放松，也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1:0.96，所以客观上带动了库存规模的上升。

  该报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年12月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.6个月。观察全年存销比数据，总体上呈现了V型走势，其中8月份为全年的月度新低，而后受库存攀升等影响，存销比数据也明显拉升。

  从城市排行可以看出，2019年12月份，100个城市中，有两类城市的库存压力是比较大的。第一类是北京周边的北三县城市，包括香河、大厂和燕郊等，此类城市二手房交易规模大，而新房交易规模非常小，导致了新房的存销比相对偏高。第二类是滨海城市，尤其是包括厦门、舟山和三亚等城市较为明显。此类城市2019年的销售市场降温较为明显，客观上使得去化压力较大。

  报告认为，总结2019年中国百城住宅库存数据，其受供应放量等影响，库存规模明显拉升，进而也使得去化周期等指标有所拉升。而从城市结构上看，部分地级市和滨海城市的库存压力较大，值得关注。类似城市的库存压力，和棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发放预售证等有关。当然总体上看，无论是一二线城市还是三四线城市，库存去化周期总体上属于偏低位水平。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年1月份出现的新型冠状病毒事件，将显著影响一季度的市场交易，进而也会影响房企和相关城市的去库存工作。当然客观上说，后续随着疫苗的研发和疫情的有效控制，预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态，楼市交易会逐渐活跃，这对于相关城市去库存是有积极作用的。

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