[克而瑞]连续6个月下行，哪些二三线将率先“突围”？

  导 读 

  分析10个近半年来处于下行周期的核心二三线城市所得出的结论。

  3月，房地产市场缓步复苏，二三线城市的复苏速度明显要好于一线城市，新房成交的同比跌幅基本都在3成以内。根据市场周期发展规律，每当经济危机或是大萧条时期，楼市一般也处于下行周期，优质资源基本都在向核心城市聚集，二线城市和强三线城市毋庸置疑成为房企投资、购房者买房的首选。值得关注的是，部分核心二三线已在2019年尽显“疲态”，步入下行周期，新冠疫情无异于“雪上加霜”，究竟哪些城市会因此“一蹶不振”？哪些城市能够在疫后率先“强势”突围？我们将在下文一一解析。

  110个核心二三线连续6个月成交下行

  下行周期or波动行情？回顾38个二线和强三线城市2019年至今的成交表现，2019年整体保持稳定，刨除1-2月因传统春节假期对成交的影响之外，其余月份成交面积均维持在3000万平方米上下波动，2019年12月创阶段性新高达3554万平方米，而后因遭遇新冠疫情，楼市急转而下，2月几近“冰点”，3月稳步回升至2023万平方米。

  分城市来看，我们发现，10个典型城市的行情相对独立，自2019年下半年以来便开始波动下行，2020年3月较2019年高点的平均跌幅达到了53%，其中宁波、泉州、郑州的跌幅最为显著，均超过了65%，重庆、苏州、常州等核心二三线城市同样是榜上有名，究竟是市场压力下整体成交步入下行周期，还是新冠疫情加剧了短期波动行情，后期仍有望突围而出呢？

  2

  常州、苏州：“升-降-升”

  处于高位盘整阶段

  疫后短期内复苏动力较强

  常州、苏州的情况相对类似，2015-2017年基本都迎来过一轮上行周期，而后2017-2018年市场热度稍有回落，不过也基本处在波动期，2019年初再度回升，年中成交量才开始震荡下行，延续至今。依据其周期变化的规律，我们认为，这类城市的成交量仍处于爬升阶段，疫后短期内复苏动力较强，2020年整体成交仍有望保持小幅微增。

  从苏州、常州近期的楼市变化，我们也不难看出端倪：楼市成交方面，3月苏州、常州的新房成交量环比大增，同比跌幅均保持在2成之内，算是不同能级城市中复苏较为显著的。从周度数据来看，苏州4月3周累计成交已达69.83万平方米，最近一周成交量高达29.1万平方米，环比上升了7.81%。

  土拍方面，两地基本也在迅速回归正轨，市场信心加速建立。4月9日，苏州开启今年的第四场土拍，两宗涉宅用地分别以13.71%、14.06%的溢价率成交，而一周前的4月1日，10宗地块同样揽金132亿元。常州的土地市场则更为火爆，年初至今已有3宗单价破万地块成交，4月10日成交的杨板村地块楼面价高达19793元/㎡，常州新地王再被刷新。

  综上，我们认为，苏州、常州的下行行情并不具有可持续性，短期内随着地市火爆的正向传导，楼市仍有进一步复苏的空间。加之近期两地均有不同程度的人才激励政策，二季度市场仍有望保持稳步上行，持续回升。

  3

  沈阳、长春：楼市成交周期性显著

  4-7月为传统热销期，二季度成交可期

  沈阳、长春作为东三省核心城市，楼市周期表现还是有一定的相似之处：一方面从从大趋势来看，整体波动性不强，沈阳的月度成交中枢集中在100-150万平方米，长春的月度成交中枢集中在60-80万平方米,值得关注的是长春在2018年下半年以来还是迎来了一波火热行情，月度成交一度攀升至80-100万平方米，至2019年下半年才有了显著下挫。另一方面，从小周期来看，4-7月为东北楼市传统热销期，每年年中沈阳、长春基本都会迎来一波火热行情。基于此，我们认为，沈阳、长春二季度成交回升的可能性相对较大，大概率回归到自身原本的成交中枢。

  4

  宁波、济南、佛山、郑州

  近几年成交回落且波动加剧

  2020年大概率低位徘徊

  宁波、济南、佛山、郑州的新房成交月度行情波动还是比较显著的，共性特征如下：一方面2015年以来行情走势呈现出“M”型，基本都迎来了两次需求爆发的高点，不过成交面积中枢有“下移”征兆，高点一次不如一次。另一方面，当前基本也都处于下行周期，且3月成交同比跌幅基本都在3成以上，市场短期恢复较为困难。预判后市，我们认为，这类城市二季度行情会持续低迷，整体成交依旧会保持低位波动。

  5

  重庆、泉州：经历漫长的上行周期

  需求透支严重，预期成交仍将稳步回落

  最后一类为重庆和泉州，因这两个城市2015年以来没有显著的上下行周期，因而我们将时间轴延展到了2019年至今，总体来看，其目前处于下行周期的特征还是比较显著的，这两个城市的月度成交量基本都在2018-2019年迎来了显著高点，而后开启了稳步回落。预判其2020年二季度走势，我们认为，这样的下行趋势还将延续，成交量预期稳步回落，整体维持在历史低位。

  一方面从两地目前商品住宅的成交情况来看，复苏相对缓慢，3月重庆仅成交115万平方米，同比下降了51%，一季度成交累计同比也下降了57%。泉州如是，3月成交和成交累计同比跌幅均在6成以上。另一方面，两地楼市都不算是“大涨大跌”型，经历了漫长的爬升期之后，房价显著增长，需求集中爆发后，也会迎来阶段性的疲软期，以重庆为例，2017年前房价基本还维持在8000元/平方米，至今已然攀升至12000元/平方米，基本也接近了当地的购买力极限，成交量阶段性回调也在预期之中。

  综上，我们分析了10个近半年来处于下行周期的核心二三线城市，可以得出，首先，新冠疫情可能是加速短期内楼市下行的重要导火线，但是3月以来，随着各地陆续复工，疫情得以控制，整体负面效应在减小。其次，不同城市的复苏进程快慢不一，我们认为，按复苏程度排序应是：常州、苏州>沈阳、长春>宁波、济南、佛山、郑州>重庆、泉州。具体来看：

  以长三角核心区的常州、苏州为典型代表，地市大热强化楼市向好预期，当前整体成交稳步恢复，基本已经接近去年同期水平。

  沈阳、长春即将迎来营销旺季，预计二季度仍将保持稳中有增态势。

  宁波、济南、佛山、郑州因近些年来行情延续低位波动，短期内若无利好，预期2020年也将延续低位徘徊趋势。

  而诸如重庆、泉州等城市，因前期需求透支严重、房价也基本上涨到居民购买力瓶颈，二季度成交预期仍将稳步下行。