[克而瑞]2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

克而瑞2021-07-02 09:02:30

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-07-02
  • 报告类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  上半年在集中供地的带动下,企业投资积极性大幅回升。

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  榜单解读

  前言:上半年在集中供地的带动下,企业投资积极性大幅回升:百强房企拿地销售比回升至0.3,半数房企货值同比上涨,50强房企二季度投资力度较一季度与去年四季度大幅上升。

  聚焦至双集中供地,上半年22个城市均完成首轮集中供地,尽管城市间热度存在差异,但企业端规模房企率先“抢跑”,表现积极。30强房企拿下四成涉宅地块。

  整体而言,在自身补货充裕以及仍需优化财务指标财务指标背景下,龙头房企的投资脚步或将有所放缓,核心城市第二、三轮集中供地也将成为中小房企投资的窗口期。

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  土地市场量跌价涨

  22城首轮集中供地成交10486亿元

  2021年上半年,全国土地市场成交面积达94576万平方米,同比下降13.4%,成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12%。同时,市场热度也较去年同期有所上涨,平均楼板价3487元/平方米,同比上涨29%,平均溢价率达17%,同比上涨2个百分点。

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  截止到6月末,22城首批集中供地全部结束,共计出让含宅地块782幅,成交金额达到10486亿元,杭州、北京、南京、广州和武汉位列成交金额TOP5,房企在这些城市拿地积极,此外厦门、深圳首轮涉宅地块供应量较低,不足10幅,城市土地资源稀缺。

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  货值百强门槛超百亿

  销售TOP20新增货值占据半壁江山

  截止2021年上半年末,新增货值百强门槛为105.1亿元,同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家,碧桂园6月份在上海、长沙、武汉、郑州等一二线城市均有所获,年内新增土储货值率先突破3000亿元。

从各梯队新增货值集中度来看,TOP1-10房企新增货值占百强房企的38%,较5月末提高2个百分点,TOP11-20强占比17%,与5月末保持一致,后50强房企新增货值仅占百强的19%。短期来看,强者恒强的趋势并未改变,在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

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  拿地销售比回升至0.3

  各梯队投资意愿均较一季度有所提升

  双集中供地带动百强房企投资积极性显著回升,2021年上半年百强房企拿地销售比达到0.3,较一季度末的0.2大幅提升。

  分梯队来看,21-30强房企拿地积极性提高最为显著,1-6月末拿地销售比达到0.37,梯队内融信、滨江、正荣在杭州及厦门等热点城市均有土储进账。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21-30,相较于此前最为谨慎的态度,集中供地之后龙头房企在核心城市补仓的积极性明显高于其他城市。

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  上半年投资节奏”先抑后扬“

  二季度50强投资力度显著提升

  从单月拿地力度来看,在土地价格较高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后,6月份50强房企的投资力度有所下滑,单月投资金额为3110亿元,环比下滑37%,一方面是由于总价高城市的数量减少所致,另一方面规模房企经过积极补仓后,拿地步伐也有所放缓。

  整体来看,2021年50强房企投资金额1.64万亿,与去年上半年相持平。走势上呈现”先抑后扬“,50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势,二季度在集中供地带动下,投资力度显著高于一季度与去年四季度,与2020年二季度的投资窗口期持平。

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  1-6月六成百强新增货值同比增长

  近三成房企货销比超60%

  上半年近六成百强房企新增货值同比正增长,一方面是集中供地带动下,新增土储多数位于核心二线城市;另一方面,随着房企三道红线的不断优化与改善,整体补仓较为积极。其中规模房企房企分化显著,万科、金地货值同比涨幅50%以上,而以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较为平稳。

  值得注意的是,在聚焦深耕的策略下,三成百强企业上半年货销比超过60%,以区域深耕房企为主,如大家、越秀等投资分别聚焦长三角和大湾区,上半年新增货值占去年全口径销售比例超过110%。而中骏、绿城、德信等得益于集中供地,货销比同样超过70%。此外,上坤、力高等在差异化投资策略下,在核心三四线积极补仓。

  整体来看,上半年补仓积极不仅对全年业绩形成支撑,也为接下来二、三轮集中供地提供了更多的可选择空间。

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  规模房企在集中供地中率先”抢跑“

  TOP30房企斩获四成地块

  截止到6月末,22城首轮双集中供地已经全部结束(长春、厦门二批次也已经结束),企业竞争格局来看,规模房企、国企、央企占据绝对优势。其中TOP50房企超过半数在22城中有所斩获,TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。

  此外,从权益拿地金额来看,TOP20房企权益投资金额近2600亿元,占到百强房企的48%,与1-6月总权益投资额相比,占比超接近五成。

  由此可见,规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地,一方面资金优势可以“先发制人”,另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值,也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

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  一线城市金额占比达20%

  布局更聚焦核心城市群

  受6月份上海大量集中供地的影响,百强房企在一线的投资比例提升至20%,较上月末继续增加2个百分点,一二线合计占比达到74%,在集中供地的影响下,百强在一二线城市拿地金额占比创下今年以来的最高水平。

  区域分布上,长三角依然是投资的主力区域,1-6月百强房企拿地中47%位于长三角,与长三角核心城市较多,集中供地体量更大不无关系。此外环渤海、中西部和珠三角分别占19%、17%和16%。

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      龙头房企投资脚步或将放缓

       二、三批集中供地或将成为中小房企机遇

  目前,22个城市均已完成首批集中供地,其中规模房企、国企央企优势显著。但考虑到融资环境并未发生宽松的转变,头部房企首发领跑的同时,同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后,预计投资的脚步将略有放缓。

  因此,对于中小房企而言,核心城市第二、三轮集中供地将成为投资的窗口期与机遇期,尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市,是中小房企补充优质土储的首选。

  整体而言,随着集中供地第一轮结束,核心城市土地供应暂告一段落,预计7月份房企工作重心将继续偏向销售、回款等方面。我们认为,差异化投资策略下,企业仍应关注核心三四线城市以及非公开招拍挂市场。

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