优质地块稀缺导致地王频出，房企拿地仍属较理性

  分析师/李莹

  9月5日堪称土地市场“地王日”，长三角区域的上海、杭州、苏州均有地王诞生，上海徐家汇中心项目以217.7亿元刷新年内总价地王纪录，杭州三幅华家池地块总成交价高达136.73亿元，苏州金鸡湖地块15150元/平方米的成交楼板价刷新当地楼板价纪录。

  地块稀缺不枉地王名号，但仍存后续开发入市难题

  具体来看三个地王的情况，我们可以发现这些地块基本都是区位好或具有资源优势的用地。首先，地块都处于长三角区域的一二线城市，其次，又处于这 些核心城市中的核心区域，例如徐家汇中心项目用地位于上海市中心的繁华地段，这个版块出让如此大规模的土地以为罕见，杭州华家池地块的区位优势也同样明 显，地处市中心、交通便利、配套成熟，又具备浙大人文资源，的确是杭州市中心不可多得的宝地。

  正是由于几幅地块较为稀缺，因而引起了业内广泛关注、一二线房企纷纷争抢，但同时地王的后续开发仍然是有难度的，主要难点还是徐家汇中心项目， 该地块体量高达58.4万方，而且包含了高比例的商业、办公用途，开发难度较高，运营周期长，这一点从地块几次易主的波折经历中可见一斑，同时，最终土地 出让金超200亿元，加上后期开发运营需要资金投入，这对于拿地房企的资金实力也是一大考验。

  不宜夸大地王现象，目前房企拿地仍相对理性

  9月初的地王频现已然引起轩然大波，而广州近期推介会上推出近十幅荔湾极具投资价值的地块，随着这类一二线城市优质地块相继入市，接下来很可能 继续出现新的地王纪录，土地市场热度进一步高涨。这种短时间内、尤其是单日内地王集中出现的情况，往往会引起媒体广泛报道。虽然地王在一定程度上反映了市 场走势，但正如上面所说的，我们认为近期的“地王”的名至实归，高价格是由其本身的稀缺性决定的，而且并没有出现面粉贵于面包的现象，所以不应该过于放大 地王效应，误导市场预期。

  同时，近期地王的拿地企业主要是融创、滨江等成长型房企，基本没有龙头房企的身影。对于成长型的企业而言，通过区域深耕、提高单项目效率更有利 于企业发展，这种方式能缩短企业管理半径，并在地方获得品牌溢价效应，这些企业拿地符合其企业发展阶段和产品定位。而万科这类龙头房企虽然也对华家池地块 产生了浓厚兴趣，但很早便退出了竞拍加价，仍保持谨慎的拿地态度，秉持了企业一直所坚称的不拿高价地、不拿热地的策略。