一二线市场总体平淡 货量决定房企年终座次

  重点城市市场成交趋于平稳，在“金九”即有所体现，其原因我们有三点：其一是部分城市市场新增供应不足导致成交上行乏力；各房企2011 年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011 年以及2012 年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012 年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应；其二是当前大多数城市银行个贷收紧，使得刚需、改善型需求入市门槛明显提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务；其三是传统房展会对市场成交的刺激作用逐年递减，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

  国庆黄金周期间一二线城市房地产市场成交表现总体平淡：一方面，10月1-7日绝大多数城市成交量相比9月周均水平有明显下降，当然，除了长假市场需求处于间歇期之外，各地交易中心停止备案也是造成成交量数据萎缩的重要原因；另一方面，与去年相比，我们所监测的近30个一二线城市中也仅有10个城市成交量高于去年黄金周，这应该至少可以说明当前市场成交水平是不如去年同期的。事实上，重点城市市场成交趋于平稳在“金九”即有所体现，其原因我们三点。

  其一是指部分城市市场新增供应依然不足导致成交上行乏力；各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应；其二是当前大多数城市银行个贷收紧，使得刚需、改善型需求入市门槛明显提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务；其三是传统房展会对市场成交的刺激作用逐年递减，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

  从企业层面上看，凭借调研我们了解到黄金周期间，大多数品牌企业的销售业绩表现也较为平淡，这与市场面的平淡应该说是一脉相承的，万科、中海、世茂等品牌企业7天的认购金额，相比今年前三季度周度水平大致持平甚至有所不如，究其原因，上述房企当前在一二线城市的可售货量的不足，是导致长假期间推案乏力、业绩增长缓慢的最重要原因。但是，在行业整体平静之中，仍有个别企业获得了惊人的销售成绩，其中以碧桂园和恒大的逆市热销格外吸引眼球，尤其是碧桂园集团。近期在碧桂园总裁莫斌的发言中提到：国庆期间碧桂园1-6日已认购185亿元，加上7号，完全有可能创造国庆销售200亿的记录，而在此之前，2013年前三季度碧桂园集团月均销售额仅68亿元，国庆短短7天的销售金额竟达到前三季度月均的3倍之多，究其原因，我们认为和碧桂园当前在三四线城市有大量货量在售有直接关系，黄金周期间，除了兰州新城项目首日销售50亿元、衢州项目实现1350余套成交之外，该企业在梅州五华、梅州兴宁、安徽宣城、湖北浠水以及江苏江阴等地均有大规模项目在售，充足的供应是其销售业绩一日千里的最重要因素。

  从这个角度来看，我们认为，到今年年底，最终哪些企业能够在之前基础上更上一层楼，更多将取决于可售货量，在市场需求总体平稳释放的背景下，有项目可卖、有多少项目可卖是决定今年房企行业最终排位的根本依靠。