[克而瑞]速度为王 企业开盘周期普遍缩短

  分析师/ 房玲

  随着房地产行业的快速发展，面临的市场环境复杂多变，开发周期越长，企业开发风险越大。此外，近年来各地限购政策频出，为了适应市场的变化，企 业纷纷进行产品刚需转型，加快开发速度。通过对典型企业2012年以来新增项目开盘时间的分析，我们发现目前越来越多的企业在加速新增项目的开盘速度，寻 求高周转。

  规模企业快速扩张，高周转备受亲睐

  从典型企业的行为分析来看，2013年前十一月销售金额排名前十的企业有八家企业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒 大都是典型的高周转型企业，其快速拿地快速开盘的策略由来已久。而中海、华润和世茂等企业则是顺应市场潮流，正处于向高周转开发转变过程中。中海、华润等 企业也为了适应市场变化，陆续开始将产品转向刚需和改善型的中小户型，进行快速开发，通过销售量的规模化消除产品转型利润率变低带来的利润下滑影响。

  标准化复制推动快速开盘，平均开盘周期8个月左右

  项目能够实现快速开盘的一大前提就是产品标准化，可复制。大规模的全国型企业产品线发展成熟，同时资金充裕，能够支撑高周转带来的前期资本支出 较大的问题。万科、保利等典型快周转企业2012年新增项目超过60%已经开盘，平均开盘时间都在10个月内，2013年年初新增土地储备也有很大一部分 已经推出市场， 平均开盘时间在8个月左右，时间明显缩短。从具体城市来看，地价相对价高的一二线城市项目开盘速度明显快很多，例如杭州等。万科、中海、龙湖、融创等企业 在杭州的项目大都采取短平快的开发模式。

  从单个企业来看，碧桂园号称平均开盘时间5.7个月，堪称速度第一。龙湖最近两三年高周转战略执行效果开始显露，2013年以来新增项目平均开 盘时间在7个月左右。金地集团在企业推盘速度方面也做出了一番努力，2013年初新增项目有70%已经开盘，平均开盘时间在9个月左右，与2012年新增 项目相比，速度明显提升。中海、世茂等企业近几年也在产品转型，向中小户型高周转的行列中靠齐。