房企竞争加剧 二三线城市商业地产运营或存风险

2014-01-17 09:59:44

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-01-17
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  分析师/沈晓玲、范宏华

  华润置地近来继续向二、三线城市扩张,继2013年年底20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后,1月13日又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼 区工业路沿线两地块。华润置地商业扩张初见规模,不只是在福建,目前其万象城已进入杭州、沈阳、南宁等多个二、三线城市。监测数据显示,多家大型房企将目 光投入到了二三线城市的商业地产上,而今后两年则是商业地产上市的爆发期,在二三线城市,即便像华润置地这样的企业在运营上有一定优势,但面临的竞争将加 大,各家企业现金流情况或将受到影响... .。.

  二三线城市成众矢之的,城市消化力不足带来商业运营风险

  2013年,在一线城市土地市场热火朝天之时,全国化布局较为完善的大型企业则适时地增加商业地产的土地储备,特别是万科、保利、龙湖、华润等 年初确定了商业地产发展方向和比重的企业,商业用地扩容方面表现突出。根据CRIC研究中心监测数据显示,以华润、万达为代表的企业在二线城市纯商业用地 的扩容较为明显,分别达到293.46万方和295.21万方,占比分别为75.7%和87.5%。而万科、保利及龙湖在扩大商业土储之时更多地选择商业 环境较成熟的“北上广深”一线城市。

  就城市来看,二线城市中杭州、大连、厦门等成为热点城市,以杭州为例,2013年包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业 用地,这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验,未来或将面临直接竞争,特别是万达商业广场、华润万象城这样的同质性产品竞争尤为激烈。而考虑到杭州本 身市场环境下,无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势,价值城市消化力不足,供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度,为企业未来运营带来较大 风险,杭州如此,其他企业重点投资的二线城市亦是如此。

  大型房企纷纷加大商业地产规模,商业领域竞争剧增

  据监测,2013年万达、华润、龙湖等大型房企在商业地产市场动作频频,万科更是推出其首个购物中心宣布正式进入商业地产领域,转型以及扩大商业地产份额已逐渐城市大型房企的发展趋势,企业纷纷提出未来商业地产的计划,并将不断扩大在商业地产领域的投入。

  然而,房地产企业在不断进入商业地产的同时,必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险。主要包括以下几方面:

  首先,从企业层面而言,商业地产的门槛要比住宅地产高,包括人才、资金等多方面的要求。而且,其在开发、运营、物业管理等方面,都和住宅地产有 很大的不同。尽管部分龙头房企在住宅经营方面游刃有余,但商业地产经验依然十分欠缺,短期内只能依靠合作经营的方式来弥补自身的不足,但会限制企业的利润 增长速度。

  其次,商业地产的发展应该因地制宜,要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配,不同地区的商业地产的布局和 结构都值得房企认真研究。特别是当前一线城市土地价格直线飙升的情况下,房企纷纷转战二三线城市发展商业地产,但二三线城市规模有限,城市消化力不足,而 各大企业的持续增持导致竞争日趋激烈,更将加剧各自项目的运营难度,利润空间受到压缩或导致现金流风险。

  开拓商业地产对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中,不论对于老牌商业地产开发商还是新晋商业地产开发商来说,在商业地产开发和运营上保持谨慎,才是最重要的策略。

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