行业库存水平合理 谨慎拿地有助降低风险

  CRIC分析师/朱一鸣、陈开朝

  截至3月26日，沪深两市已有56家上市房企公布2013年年报。统计显示，截至2013年末，这56家上市房企存货总计8902.95亿元，较上年增加1706.08亿元，同比攀升了23.7%。

  根据CRIC监测，从33家已公布业绩的港股内房企看，行业存货指标确实在持续攀高，但行业的现金存货比、存货资产比维持稳定，存货周转率逐年优化。

  2013年行业库存维持在合理水平

  由于主流内地房企大多在港股，因此港股内房股能很好地反映整个行业情况。根据CRIC监测，目前已有33家港股内房股公布了2013年业绩。可 看到，从2011年到2013年，这33家企业总库存量同比涨幅分别为36%、21%、25%，库存水平一直在攀升但增幅趋势在下降。

  行业库存上升是行业景气拉动的结果。根据国家统计局公布，2011年-2013年期间，全国房地产开发投资 增幅连续三年保持20%以上的增速，全国商品房销售额增幅则连续三年保持10%以上的增速。从33家企业库存增幅/全国房地产开发投资增幅比值看，从 2011年到2013年，分别为1.29、1.27、1.25，比值很稳定。换句话讲，企业库存增速相对于全国房地产开发投资增速的弹性保持稳定，表明行 业没有出现行业投资强度提升的同时行业库存水平以更快速度上涨的“淤积”现象。因此从这一指标维度看，2013末行业风险水平与前两年持平。事实上，我们 看到2013年房企下游销售变得更顺畅，这可从33家企业库存增幅/全国商品房销售额增幅比值看到，2011年该比值为2.98，2012年为 2.05，2013年大幅下降至0.94。2013年，销售增幅快于库存涨幅，意味着库存在更快地消耗，高库存风险略有缓解。

  近三年库存风险水平稳定，存货周转率加快

  从存货资产比和现金存货比来看，近三年行业库存风险水平维持稳定。我们认为，存货资产比反映了资产的“固 化”程度，该值越高、库存风险越大，但该值近三年都维持在0.5的水平，表明库存相对于资产的风险维持稳定。现金存货比反映了现金的“活跃度”，该值越 低、库存风险越大，13年该值为0.25，较12年略低、比11年略高，三年来也基本持平，这表明库存持续攀升下行业资金活跃度未减弱。所以从总体看，近 三年行业库存风险相对稳定。

  从存货周转率看，行业库存水平逐年优化。33家内房股的存货周转率，从11年的0.29次/年，上升到12年的0.31次/年，再上升到13年的0.35次/年，稳步提高，表明行业相对库存水平在优化，存货消化速度在加快。

  库存高企影响股东盈利，房企仍需谨慎拿地以改善库存水平

  从各指标看，我们无需对行业目前的高库存过于担忧。但也要指出，更高的库存水平，意味着企业要计提更高的库存跌价风险准备，这部分会从企业盈利中扣除，会降低企业净利润率，对部分盈利能力已降到行业水平之下亟需提升利润率的房企而言并不利。

  另外，我们要强调的是，行业库存风险最终取决于销售情况。如果2014年继续维持去年的销售态势，那么当前库存应该是无风险的，但如果2014 年行情遇冷，则风险立马显现。对此我们建议，经历2013年的大量拿地后，加上今年初行业呈现轻度“感冒”，今年整体行情的不确定性比较大。在此背景下， 众房企宜采用谨慎拿地策略并控制好开发节奏，优化库存水平。