旭辉:崛起的闽系房企新星 来年业绩轻松突破250亿

  CRIC研究中心(香港)研究员/洪圣奇﹑吴洋

  销售同比大增61%，明年业绩轻松超越250亿

  旭辉2013年合同销售153.2亿元，同比增长61%，超额完成去年八月份上调的140亿年度销售目标，增速远高于同行企业，与阳光城、融侨 并肩成为近年第二批崛起的闽系房企新星。以2014年约440亿元的货值和去年65%的去化率计算，预计全年的业绩将突破250亿，轻松超越管理层定下的 220亿全年目标，并有望挤身中国房地产企业销售三十强之列。

  集团于2012年依靠高速增长(同比增长+75%)的业绩首次进入《中国房地产企业销售TOP50》榜单，其后顺势在港交所上市 (884.HK)，融资规模达17亿港元。成功上市后的旭辉在2013年战略执行上更为迅猛，除了维持其高增长的销售业绩以外，集团还收窄了融资缺口，保 证了毛利率增长(同比上升2.1个百比点)，缩短了一个月的消化周期，可谓为数不多在2013年质量与规模并重的优质房企。

  展望2014年，谨慎的拿地策略﹑成熟的品牌推广和有望提升的债券评级(2014年1月新发行的债券票面息率仅为8.875%，远低于去年12.25%的票面息率)都将为集团带来更高的利润空间。这为旭辉在目前流动性及产品价格走向不明朗的市场打下了一剂强心针。

  积极扩张之余不失谨慎，合作经营赚经验﹑降风险还省钱

  继2011年后，集团今年再次大举拿地21幅，并首次进入杭州、武汉﹑沈阳这3个城市，涉及的总建筑面积378万方米，楼板价为4,050元/ 平方米。然而受益于高周转高回款与合理价格拿地(7幅土地接近底价购入)，其高频的拿地并未为集团带来资金上的负担。旭辉2013年年末负债率为 67.6%，同比仅上升4.6个百分比。

  在所拿21幅地块中，有13块是合作项目，总土地出让金仅为108亿元。合作方主要是绿地集团和恒基中国。其中与绿地合作的项目有：杭州滨江区 奥体博览城项目、上海闸北区项目、上海闵行区项目、合肥包河区项目和北京房山区长阳镇项目；与恒基中国合作的项目有：杭州余杭区崇贤新城项目和上海虹桥中 心商务项目。这13个项目的合作开发，合作方分担了一大部分土地款，降低了企业的资金压力。

  合作拿地能起到三项优势，其一：降低项目的运作风险，与大型品牌企业共同运作，取长补短；其二：降低自身的拿地成本，2013年旭辉新增土地储 备约270万平方米，但投入资金仅107.71亿元；其三：借助品牌优势，通过合作，旭辉集团可以借助其他大型品牌房企的品牌优势，使项目更有竞争力。 2013年企业的合作方主要是绿地集团和恒基中国，皆为大型知名房企。

  管理层表示，未来在拿地区域方面，会深耕原有的城市，每年会根据市场刚需进入1到2个新城市，同时减少热点城市的拿地，加大项目兼并收购的力度，特别是那些支付压力不大、可分期支付的项目。

  运营效率稳提升，债务结构更优化，海外融资降成本

  据企业公布，去年净利率和核心毛利率分别上升至25.8%与12.8%。毛利率小幅上升，主要是因为位于上海，北京，天津等一二线城市项目的销 售带动了合同销售均价同比上升15.3%至合同销售均价10,725元/平方米，突破了因之前长期刚需定位而受到的低毛利率限制。此外，企业运营效率不断 提升，营销及管理费用率连续三年下降，去年同比下降4.16%，有利于净利率提升。今年，在一二线城市销售与高运营效率的推动下，净利率有望继续保持稳定 增长。

  债务方面，去年企业通过海外发债的形式，长债换短债，长短债比从1.7上升至3.4，现金短债同期也从1.4上升至2.4，充分说明其债务结构 更加优化，短期压力明显下降。虽然去年企业大幅拿地，但企业仍然保持净负债率在67.6%左右，这有功于企业高周转高回款与合理价格拿地的运转模式。并 且，引人关注的是，今年旭辉境外融资比例增长迅速，境外融资占比从12年4%上升至去年年末的30%，由此可见企业对海外融资模式的看重。企业表示，未来 将继续提高海外融资占比，同时提升长债占比与降低融资成本。优化的债务结构，低廉的融资成本，将为企业可持续发展和扩张提供助力。

  推案仍以华东大本营为重，银行停贷及杭州价格战对集团影响有限

  按照目前旭辉的推案计划，2014年440亿的可售资源仍以华东为主，其中上海占34%，苏州占13%，杭州占12%。销售布局上，旭辉仍会维 持去年上下半年平分的策略，在市场销售情况仍属平稳的情况下迅速回笼资金。上半年五个新项目包括上海旭辉U天地﹑上海旭辉阿瑟郡﹑苏州旭辉苹果乐园﹑嘉兴 旭辉御府，再加上去年十二月于杭州新推出的绿地旭辉城与恒基旭辉府，相信会为旭辉集团上半年带来过半的全年目标。

  值得注意的是，近日银行停贷传闻和存货积压使杭州部分项目价格开始下调，这对于刚进入杭州的旭辉来说，存在着不能忽视的市场风险。然而旭辉所拿 的杭州三块地块属于滨江及余杭区，离目前发生价格战的城北板块距离尚远，区内供求比仍在1.0-1.1的合理区间，加上目前两个项目分别与恒基﹑绿地共同 开发，相信对集团全年销售额影响不大。

  以绿地合作的绿地旭辉城为例，项目位于奥体博览城七甲路和滨盛路交叉口东南侧，目前在售一期1号楼、3号楼，户型面积分别为89方及128方， 价格由20888元/平米起，均价为23000-24000元/平方米，截止目前并未受价格钱影响。下期仍将加推2号楼，89方、128方户型。

  旭辉也对杭州房价降价问题公开表态，认为这只是小型开发商在局部区域的行为，对大型开发商与及杭州其他区域的地产市场暂且没有影响，但为了防止风险扩大，旭辉将会暂停在杭州的买地行为，等待市场回应、政府放宽政策与土地价格的回落。

  补充说明：此报告仅为企业当日业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的年报分析报告推出，敬请关注！