难产多年的REITs终于落地 中信样本具有示范效应

  研究员/ 袁一超

  【事件】据悉，由中信证券推出的国内首单REITs产品获监管层特批将发行。此次中信证券将其两栋办公楼作 为基础资产采取分级证券化，并首次尝试在交易所流通，五年后将公募上市。该产品优先劣后比为7:3，优先级评级为AAA，预计收益率区间在7~9%，次级 预期收益率在12%~42%。至此，我国难产多年的REITs终于落地！

  【点评】中信证券REITs产品具有积极示范效应以及长远意义：

  退出方式多样化，分级结构创新具有示范效应

  中信REITs产品退出方式包括上市退出，以及按市场价格出售给第三方实现退出。产品存续期间，优先级及次级投资人均可在深交所综合协议交易平台交易。

  与海外大多数REITs产品交易机制不同，中信产品的分级结构则使投资变得更灵活。优先级投资者获取物业租金带来的固定收益类似持有商业地产抵押贷款支持证券，由物业增值带来回报更像附带了一个认股权证，而次级则像是一个在交易所挂牌的Pre-IPO产品。

  优先级收益确定，监管层为首单REITs保驾护航

  通过分析，我们认为中信REITs产品优先级受益确定：

  首先作为基础资产的两栋办公楼评估时间为2012年底，一年多的审批时间的增值将会直接分享给投资人。其次目前两栋资产租金的毛利收益率约 8%，扣掉各种税费后，最终约5%的收益。由于优先级和次级的比例是7∶3，可以保证优先级收益。此外中信证券作为上市券商的龙头，各方面资质都有保障， 两栋办公楼未来租金上涨也已签约。

  因此我们认为第一单REITs产品的优质是监管层想为未来REITs市场健康发展树立一个样本。通过中信首单REITs的发行，也系统解决了大量复杂的测量、估值、法律、会计及交易结构设计等技术问题，可满足未来重资产企业以及政府基础设施建设的证券化需求。

  REITs发展前景广阔，对行业及政府都有积极意义

  发行REITs可以为房企拓宽融资渠道，尤其是那些发展持有型经营物业的房地产开发商，利用REITs可以有效规避资金回收期长、资金沉淀量大 等瓶颈问题。而对于政府来说，可以降低房地产行业对银行贷款的依赖，提高我国金融系统的风险防范能力。此外随着我国房产调控政策转向保障房建设，我国保障 房建设每年资金需求上万亿，目前政府主要通过财政直接投入和地方融资平台贷款操作，如采用REITs形式，就可有效缓减地方财政压力。