[国泰君安]地产公司2014年三季报综述

2014-11-07 10:58:09

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-11-07
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:国泰君安

  投资:销售偏淡叠加土地市场地价调整不明显,开发商拿地、开工意愿较弱,投资增速收窄。2014 年前三季度购买商品与劳务支出的现金同比增长 8%, 其中一线开发商降 14%,二线增 25%,三线持平。

  销售: 上市开发商回款同比下降,但降幅小于行业整体销售额。 2014年前三季度上市开发商销售商品收到的现金同降 1%。其中一线公司降 5%,二线升 3%,三线降 10%。但整体而言,要好于行业住宅前三季度 11%的同比降幅。

  存货、去化:库存增速略降,去化周期仍处高位。2014 年前三季度存货同比增长 22%,低于 2013 年前三季度的 25%的水平。其中一线为 11%、二线为 33%、三线为 20%。部分二线开发商扩大规模的欲望较为强烈,库存补充更为激进。2014 年前三季度末行业的存货去化周期为 2.6 年。

  成长性:收入、利润增速放缓;三线开发商利润下降最多。2014 年前三季度 (1) 营业收入同比增速为 12% (-20pc);其中一线同增 3%、二线增 16%、三线增 16% (2)净利润同降 5% (-36pc), 降幅较上半年 4%有所扩大。其中一线开发商同增 1%,二线同增 4%,三线同增3%,地产+X 同降 16%,商业地产同降 19%,表现最弱。

  盈利:由于降价促销等原因,毛利、净利率均有所下降。2014 年前三季度 (1) 毛利率为 28.8% (-2.4pc)。 (2) 三项费用率为 9.8% (+0.4pc) 。(3)净利率为 8.9%(-1.6pc)。 (4)ROE 为 6.9%,同降 1.4pc。

  锁定性:2014 年前三季度末预售房款占 2013 年收入比重达 97%,业绩锁定性较好。一、二、三线开发商分别为 139%、123%、57%

  资金:经营现金流净流出加剧,负债率仍处高位。2014 年三季度末(1)经营现金流由 2013 年前三季度每股-0.39 元进一步扩大为-0.82元。 (2) 真实资产负债率 53% (+3.3pc)。 (3) 净负债率 121% (+29pc)。(4)现金对短期有息负债覆盖率 86%(-22pc) 、对全部有息负债的覆盖率 33%(-9pc) 。

  预计后续销售改善,开发商资金偏紧的状态亦会有所缓解。 930 政策之后,市场情绪有所好转;叠加开发商以价换量的策略,后续销售逐步改善可期。 但销售大幅好转或地价下行之前,预计开发商拿地态度仍偏谨慎。

  维持行业增持评级,推荐标的概括如下:1)铁腕治国:京津冀一体化,推荐华业地产、华夏幸福、荣盛发展;2)铁汉柔情:海西区域,推荐平潭发展;3)铁树开花:万科 A、保利地产、招商地产、华侨城 A 持续推荐。

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