[克而瑞]狼又来了吗？——评融创32亿最新收购

  7月26日，融创中国公告称其通过旗下附属公司分别与卖方妙领(中渝置地全资附属公司)及四川国嘉签订收购协议。融创将通过旗下全资附属公司，以 27.56亿元收购中渝置地旗下悦景(持有目标公司80%股权)的全部股权和债权，以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司(成都国嘉)20%的股权及股 东贷款，从而使得融创间接持有的目标公司全部股权。这是继融创收购绿城中国、佳兆业失败后再一次较大手笔的收购。

  收购更为谨慎，条款更为细致，收购成功概率大

  经过绿城、佳兆业等收购事件后，不少人士担忧融创本次收购能否成功。我们认为融创本次收购成功概率较大，主要有以下几点理由：

  其一，中渝置地出售项目的意愿强烈。这已经不是中渝置地第一次抛售旗下资产，事实上近两年中渝少有扩张动作，反而收缩动作频繁，6月初更是以 55亿元出售重庆项目给恒大地产，反应出中渝置地对楼市继续持悲观态度。本次出售成都项目符合中渝置地优化库存，加速变现的诉求。

  其二，全购股权和债权，且目标资产相对简单。目标公司为合资公司，收购完成后，融创将拥有目标公司全部股权。相比绿城和佳兆业，目标公司没有复杂的人事关系和债务关系，因此收购成功率高，风险较小。

  其三，收购更为谨慎，条款更为细致。主要表现在两个方面，一是制定了较为详细的分阶段付款先决条件，包括股权质押、收购进程中人员派驻的相关条 款(融创委派一名董事、总经理和财务负责人)等。二是本次各阶段款项均支付到双方设立的共管账户，这与此前收购中融创直接划转资金到卖方账户大有不同，如 此便杜绝了“过桥资金”一说，而同时中渝置地等卖方也获得了买方支付能力的保证。

  连下两城，“并购狂人”推进城市扩张

  收购事件反映了市场环境和行业格局的变化，对于中小房企来说，由于品牌影响力和开发能力不足(资金实力、成本管控、产品打造)等问题，再加上营 销手段单一，去化能力不足，面临较大的发展困境；而对于大型品牌房企而言，恰好是机会所在，凭借较强的资金实力和开发能力，往往可以出手收购接盘，并且价 格优惠。恒大等大型房企就频繁出手，而拥有敏锐嗅觉的“并购狂人”融创也自然不会放过好机会。

  今年以来，融创城市扩张的意图明显。过去融创坚持的是城市聚焦战略，主要聚焦在少数几个城市精耕细作，不过融创已经在这几个城市做到了行业前列，基数已经较大，更进一步恐怕难度较大。因此，融创在年初的时候就瞄准了佳兆业试图南下，可惜未能如愿。

  其实，融创一直在寻找新的目标城市。今年6月10日，融创联合老伙伴葛洲坝以32.3亿元拿下南京市鼓楼区小市街道和燕路以北线路器材厂 NO.2015G11地块，总建筑面积达38.98万方。如今收购中渝置地成都资产，使得融创获得土地储备139万方(未签约出售)，得以迅速进入成都市 场。

  并且，本次融创收购的项目主要为豪宅项目——“逸家”产品线(四海逸家、锦江逸家、光華逸家等在售中高端项目)。以四海逸家项目为例，目前二期售价为2.2万元/平方米，并且销售情况良好。这符合融创一向的产品策略，未来成都项目或将为融创贡献可观的销售额。

  从另一个角度看，不管是与葛洲坝联合拿地，还是收购成都国嘉，融创在扩张方式选择上，依然会是联合拿地、并购拿地为主，这是速度最快，风险控制较佳的扩张方式。在融创终止收购佳兆业和佳兆业上海4项目后，不仅需要土地补仓，也需要一笔成功的收购来证明自己。