[克而瑞]金融街高调入沪 机遇VS挑战

  8月6日，金融街控股在上海浦东丽思卡尔顿酒店高调举办了以“新常态、新高度、新格局“为主题的2015年中国(上海)经济发展趋势高峰论坛暨金融 街控股品牌发布会。会上分析了中国经济发展的新趋势和长江经济带发展的新机遇，同时对金融街的品牌和入沪的战略考量做了新一轮的解读。

  金融街控股总经理高靓创新性的提出了金融街模式，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心。其主要包含三层内涵：一是政府的统一规划和支持；二是通过企业市场化手段完善产品创新服务和产业聚集；三是价值合伙模式，政府、客户、区域企业员工、供应商、公司员工都将成为其价值合伙人，金融街的最终目的便是以优质的产品服务为这些合伙人创造长期价值，助力区域经济。

  产品特色：总部办公绿色建筑设计，4C模式打造服务体系

  作为商务地产为主的城市运营商，目前金融街在上海主要布局了三个项目，除了2014年2月从SOHO中国收购的静安广场项目和海伦中心项目外， 2015年7月15日其更是以88.75亿的高价拿下了闸北区火车站北广场地块，刷新了上海2015年土地市场的最高总价。目前静安广场项目和海伦中心项目即将在9月、11月分别入市，地王火车站北广场地块仍在规划中。

  就其目前发布的静安广场和海伦中心两个项目来看，均延续了金融街一贯的商务地产为主的设计风格，产品主要有以下三大亮点：一是包含整栋的总部办公设计，可整层或整栋出售，既可展示企业形象，亦是具有升值潜力的优质资产；二是主打绿色建筑和健康办公平台，low—E玻璃幕墙可达到隔热防辐射的效果，VRV中央空调和现金的空气净化装置有助于保持室内空气清新；三是4C服务体系，包含商务服务、资产管理、生活服务、物业服务为一体的全方位服务体系。

  入沪动因：借长江经济带发展东风，客户导向助力新拓市场

  近年来，金融街南扩趋势明显，广州频频拿地之后，在沪又一举刷新了地王记录，其“气吞山河“的架势也引发了人们的思考，究竟其入沪为哪般？在我们看来，主要是基于以下几点：

  一是借助长江经济带发展的新契机， 助力区域经济同时谋求自身发展。上海作为长三角发展的核心区域，经济驱 动带来了房地产市场一直以来的平稳发展。2015年6月30日，发改委发布了《关于建设长江经济带国家级转型升级示范开发区的实施意见》，提出落实党中央 和国务院的决策部署，顺应国际国内产业发展新趋势，依托长江经济带现有合规设立的国家级、省级开发区，规划建设示范开发区。金融街此前就已关注上海市场， 收购了两个项目，《意见》发布后，其更是敏锐察觉到体制改革和自贸区建设为市场带来的无穷潜力，故加紧了上海布局。

  二是商务地产的高端产品定位，客观上要求开拓新市场。金融街的战略定位为商业地产为主的城市运营商，要完成 这一目标，提升服务品质和扎根一线市场是企业长远发展的必由之路。此前其一直深耕北京，近年来开始南扩，广州、上海频频拿地，我们认为，其选择上海的主要 原因是：一来上海和北京同属于一线城市，拥有成熟的商务环境和较大的市场空间，二来深耕北京多年的区域性开发商也需要通过全国性布局赢得新的利润空间。

  三是作为高端商务地产的领跑者，客户需求导向决定其战略布局。金融街此前战略重点一直侧重于北方，以北京大 本营为中心辐射周边，扩大品牌影响力。金融街控股总经理高靓也曾表示，20多年的运营经验为其积累了丰厚的客户资源，在内部的客户统计中，曾不止一家金融 机构向他们反馈，金融街为什么不入沪，“客户到哪，我们就服务到哪”也是金融街一直秉承的精细化服务的信条，此次的布局也可算是受到客户的积极推动。

  全新挑战：“总部办公”有待后期检验，合理债务结构巧避风险

  金融街以收购项目和刷新地王的方式高调入沪，作为深耕北京多年的国资房企，商务地产运营经验和政策的敏锐度自不用说，但是有三点不可不谓是其后期面临的巨大挑战： 

  一是上海火车站北广场地块周边商办氛围有待进一步培育。这 块地王建筑面积为32万平方米，包括了5.7万平米的城中豪宅，23万平米的地标办公(限高150米)，2.6万平米站前商场(加上地下2.4万平米，合 计5万平米)。依据金融街自身规划，未来将打造的以商办功能为主，涵盖商务办公、商业购物、高端居住、文化休闲等功能的城市综合体。但实地调研后，我们了 解到该地块附近除了火车站自身的商办配套之外，以住宅产品为主，办公氛围并不浓厚，且因距离火车站较近，人流涌动还是较为嘈杂的，如何依托项目建设提升周 边的商办氛围继而加速产品销售也是金融街后期运营不得不面临的挑战。

  二是初入上海，总部办公这类模式的市场认可度有待检验。金融街此前一直深耕北京，其总经理高靓也曾直言不 讳，金融街的发展离不开政府的支持和帮助；转战上海后，企业一方面可以借助其已有的客户资源，将北京的大客户成功引导至上海，销售效果想必也不会太差；另 一方面开拓新市场的任务同样艰巨，就其目前即将问世的两个项目——静安广场项目和海伦中心项目来看，依旧采取了整层或整栋总部办公出售或散租模式，目前报 价未出，这类模式是否可以迅速打开上海市场，获得资金回流仍有待后期检验。 

  三是为避免后期巨大的运营压力，应保持合理的债务结构。目前金融街2015年的半年报尚未公布，根据其已公 布的2015年一季报，我们不难发现，其净资产负债率由2014年底的71.47%上升至2015年一季度的115.32%，其债务压力还是较大的。由其 长短期负债比为52.05，现金短债比为8.40，我们可以推断其一年内经营的问题不会太大。明年预计地王项目即将入市，金融街如若在这一年时间内合理调 整债务结构，将有效避免项目未达到理想效果对后期现金流造成巨大压力的风险。