[中房研协]冯仑:房地产公司转型的三个姿势

2015-09-11 11:08:09来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-09-11
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:中房研协

  到目前为止,房地产公司转型大体上分为三个方法:

  第一种是微转型。就是在原来的开发领域(比如住宅领域)做一些细微深耕,如产品更细分、区域更集中、服务更好更全面。

  第二种是小转型。就是转型不转行,在房地产里由住宅扩大到商用、产业地产,再增加一些与房地产领域相关的其他业态。

  第三种是大转型。转型就转行了,比如说万达去房地产化,现在“嫌弃”房地产,另寻新欢去了。

  其实,转型最难的是与增长相协调。转型动作越大,增长目标往往会出现阶段性下滑,甚至要放弃一些简单的、按原有方式惯性增长的目标。在这个过程当中,转型会出现一些问题,短期增长速度会放慢。在这种情况下,企业的领导人面临非常大的挑战,有来自于股东的,也有来自于证券分析师的,别人都会骂你怎么会不行了。但是实际上,在这种情况下,如果你把不住方向盘,如果油门和刹车不在你手里,那么千万别转型,否则一转型分析师就骂你,股东就骂你,可能让你下台。只要你一下台,就说证明你错了。但是如果方向盘、刹车、油门都在自己手里,你只管转,哪怕速度慢,也有可能掰过来。

  在转型过程中,公司究竟要在上市资本平台转,还是私下里在非上市公司转,在转的过程中准不准备付出增长的代价,这些都属于目前进入新境界必须要考虑的问题。转型说起来容易,实际上做起来面临的压力非常大。今天为止我们能看到,万科是小转型,以住宅为主增加城市配套服务商,但增加的资源越多,到房地产的其他新领域的增长速度就可能放慢;而万达是要彻底地大转型,准备“金星式”的疼一下,逐渐由哥们变成姐们,这个动作有点大,万达试图要脱离地产,连地产界开会都基本不来了。目前大转型,我们也在观察和学习,今后如果能成功会有很多企业关注这条路。

  每个公司战略和市场环境以及经济阶段不同,转型要选择适合自己的模式。美国快速发展住宅有20年,20多年发展完以后,就出现了一个拐点和不同的选择。一种选择是继续做住宅开发,但是这在美国资本市场上的PE在5倍~7倍就不错,香港一般是3-5倍;另一种选择是减少住宅开发的比重,开始做住宅以外的产业,这就是小转型。

  有一个现象非常有意思。在成熟的资本市场上,作为卖家的公司越来越少,要么退市转型,要么就是加大不卖的部分,这样才能在资本市场上生存。我们国内最近两年有40家开发类的A股房地产公司退出资本市场,转行了,不干了。如果PE在5~7倍,成本太高,融资也不容易,而且每季度看财报,一转型就容易被抛弃。转型时有两种选择,要么是逐步加大持有,但是需要忍耐10~15年;要么把这部分资产从上市公司拿出来,慢慢自己做,这些都是安全的。如果说一直保持一个模式,在PE5~7倍的环境下坚持做下去也有,但是很少——美国也有几家这样的公司,但是比较辛苦。

  万科做了32年,销售额最多过2000亿,但是公司市值是1200~1500亿,嘉里国贸在北京做了30年,不算外地只算北京国贸一期、二期、三期,110万平米,现在估值1500亿。这两个模式是不一样的,但是这30年嘉里模式没动静,媒体上不大能看到,但是开发企业媒体上看到很多,因为开发要卖东西,要吆喝。两个模式证明两个企业领导人不一样,持有的比较持重,比较稳健。开发的企业相对来说在市场上活跃度比较大,因为总是在推东西,然后要融资。嘉里的模型和万科模型都是好公司,都很成功,但是适应不同的阶段和不同的市场。

  (本文来源:新华思客,冯仑 万通控股董事长。)

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