[中房研协]融创已嗅地王风险 止步高价拿地

2016-06-30 14:15:47来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-06-30
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:中房研协

  编者按:融创是中国房地产界市场敏锐度最高的公司之一,孙宏斌经历了事业和人生的大起大落,对市场的理解自有一套逻辑,其关键时刻的判断自然要格外重视。当前一线城市和部分二线城市地王频现,同时在“权威人士”谈话后,货币政策悄然收紧,再则人民币贬值趋势加大,房地产市场似乎正在进入发展的瓶颈。也许,急流勇退才能显示一个人,一家企业的大智慧。

 融创已嗅风险,对高地价趋向谨慎

  面对地王频出,开发商嗅到了风险。6月28日,融创中国董事长孙宏斌在合肥项目发布会上透露:融创已经在全国范围内暂停申请拿地。

  当前地价高企已经对开发商形成利润压力,货币政策收紧又成普遍预期。孙宏斌坦言,一线城市风险很大,现在个别二线城市风险也很大,地价这么涨、这么贵,是不可持续的。值得一提的是,货币政策走向对房地产市场的影响至关重要。当信贷开始收紧,这比地王风险更要命。孙宏斌判断,预计下半年宏观政策基本面不大会有变化,M2增幅减少已经在发生了,从企业角度来看,五六月份就已经开始感受到资金面收紧。暂停拿地是权宜之计。至于一级市场拍地什么时候重启,要视后续信贷政策而定,但是融创的并购不会停。

  从2015年下半年开始,楼市热引发土地价格攀升,市场热度从一线城市向二线城市传导。作为二线城市,合肥房价持续领跑。根据国家统计局发布的4月房价数据,自2016年2月以来,合肥二手房价格连续三个月领涨全国。4月份,合肥新房价格环比上涨5.8%,二手房价格环比上涨6.8%,均为全国最大涨幅。

  在过去几年中,“聚焦一线核心城市”是融创中国坚定战略,公司深耕北京、上海等核心城市。在调控之下,开发商开始向一线城市回流,一线城市“地王”频出。从2014年年底开始,融创中国战略布局开始掉头,相继进入了西安、成都、武汉、合肥等二线市场。年末岁初,融创在合肥政务区相继拿下两块土地,住宅楼面价分别为17100元/平方米、13929元/平方米,溢价率均超过400%。

  孙宏斌认为向二线城市渗透是适时的战略调整,因为在一线城市实在拿不到地了,土地太贵了,竞争激烈。而负责合肥区域的融创中国副总裁王鹏表示,合肥市场土地供应紧缺,需求端有产业经济支持,豪宅产品尚处空白,融创拿下上述地块之后,会引入融创的TOP豪宅系列,走高端产品路线。

  后续货币政策收紧将伴随高地价风险

  地王频现主要和流入这一市场的货币量有关。在信贷宽松的大背景下,对于企业而言来钱相对容易,而相较于其他实体产业,更多企业倾向于选择房地产市场。房企拿地激进和货币增发有很大的关系,前期为避免股市下行带来的流动性不足,央行释放了比“稳健”更宽松一些的货币量进入市场。

  在前期资金面整体宽松背景下,房地产开发企业融资成本下降,融资渠道拓宽,账面“不差钱”,因而可以动用巨资竞相追逐地价,不断刷新土地“溢价率”指标,导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象,并诱发市场恐慌性需求。

  地王频出会对楼市会造成“繁荣”的假象,目前房地产市场的气氛被调动起来了,房地产市场在惯性作用下,热度将持续一段时间,从市场周期来看,上半年地价快速上涨也会对热点城市的房价产生正反馈,房价也许还会出现一定补涨。

  但是,值得一提的是,货币政策不可能再过度宽松,甚至搞“强刺激”,否则流动性泛滥的后果是资产价格的飙升,副产品是通货膨胀。市场调整已经开始,政策基调已有所收紧,信贷宽松程度有所减弱,后续货币政策收紧以及房地产市场有周期性调整的话,高价地王则存在较高的风险,例如要承担较高的财务成本。

  最后建议,地王“解套”可从以下策略着手:一是压低产品开发成本,以高周转模式来争取更大利润;二是采取灵活的定价策略,如将项目分为三期开盘,逐渐抬高价格;三是积极从其他市场发掘客户,比如从股票市场找出部分潜在的需求,导入到此类高端物业的销售市场。

  (本文来源:财新网,有编辑及整理)

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