[中房研协]2017房企拿地应警惕套利性亏损风险

2017-01-24 14:40:07来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-01-24
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:中房研协

  导语:2017年开年以来,随着土地供应加速,热点城市房企拿地意愿不断高涨。截至18日,土地市场成交金额超过50亿的合计有11个城市,最高的为合肥市,土地成交额达220亿。而有一些城市对推地属性做了结构调整导致土拍市场降温。预计城市之间和城市内部的土拍行情分化现象将成为今年主流。现在房地产行业是套利性亏损,在地价高企、存在现金流风险的情况下,房企还是应理性拿地,提防风险。

 土地供应加速,价格受控回调

  2016 年12月,地方政府增加供给,使土地市场供求环比继续上升。 12月,全国一二三四线城市分别推地1.91亿、0.10亿、1.02亿、1.37亿平方米,环比分别增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。从全国范围看,除天津、上海、深圳、温州等少数城市外,大部分城市土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体看,土地交易总价、单价、溢价率等指标也比2016年明显下滑。热点城市土地供应已经在加速,但出现结构性调整。重点城市,尤其是住宅地块,依然是房企角逐拿地的焦点,其他二线省会城市的部分重点地块也受到房企关注。城市之间和城市内部的土拍行情分化现象或是今年主流。

  1月19日,北京挂牌出让房山、平谷、门头沟三宗住宅用地,吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与角逐。当天仅门头沟潭柘寺一宗完成交易,由京投发展、远洋、龙湖、保利、首开五家企业组成的超级联合体竞得,总价为63.3亿元,溢价率11%。从1月已开卖土地的城市来看,在南京、合肥、佛山、宁波等城市首推地块拍卖中房企的热情度依然很高,郑州、成都部分重点地块也受到较高关注度。南京于1月12日推出的7宗地块中2宗住宅地块受到追捧,其中江宁滨江G90地块拍出11077元/平方米突破区域最高现房销售起始价;合肥出让新站区等7宗地,吸金71.45亿,其中多宗地块溢价率都超过100%;佛山、宁波首场土拍部分地块也拍出区域单价新高。

  另一方面,上海、深圳、青岛、无锡等城市对推地属性做了结构调整,土拍被“降温”。如上海1月5日推出的宝山罗泾镇2宗地,其中一块住宅地块受到房企欢迎,拍出了57%的较高溢价率,另一宗商业用地溢价率仅3%。深圳1月5日推出2宗工业地、1宗商业地,均以底价成交。无锡在商业供应过量的市场环境下,首拍推出锡东新城商务区五星级酒店地块也反响平平。青岛也避开纯住宅用地供应,出让了3宗纯商业地块、2宗住宅兼容商业地块。

 房地产回调拉低预期 应警惕套利性亏损

  虽然2016年中国经济一直走得比较稳健,但市场对2017年的展望却并不乐观。在就业基本稳定的情况下,经济政策对稳增长的考虑会减少,而对防风险、调结构的考虑将有所增加。与土地价格回归相对应的是整个房地产市场预期回调。目前投资在经济增长中依然占相当大的比重,房地产投资的下滑和整个房地产市场的降温已经开始显现。房地产对2017年的经济支撑作用会比去年明显减弱。

  所谓套利性亏损就是花1万拿地,房子卖2万,接着又用3万拿地,其间风险很大。开发商在未来拿地时,应注意城市选择,拿地方式可以多样化。比如在杭州、苏州、南京、深圳等城市,2016年地价已经高企,今年要控制拿地价格;而成都、重庆、昆明等市场趋于饱和,可考虑投资一些中小型地块,可加快开发,保证快速变现;北京、上海、厦门、广州、合肥等城市抗风险能力强,但土拍限制较为严格,房企可碰碰运气,多参与,摇号摇到、溢价较低就拿。2017年机遇与挑战并存,政策面收紧令房企或面临销售困境,房企拿地应规避高总价、高溢价、高单价地块,但与此同时,土地市场的降温也值得期待,趁土地价格回落之时,房企可选择性增加土地储备。另外2016年不少房企抓住并购机会推高了销售业绩,企业土地粮仓也得到充实。房企在今年可加强自身的品牌或资本实力,寻找与自身发展战略相匹配的收并购标的。

(本文来源:21世纪经济报道)

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