[克而瑞]3000亿业绩下、碧桂园的投资布局之道

　　碧桂园在2016年以近120%的业绩同比增幅达成内部制定的3000亿元“尖叫目标”，与恒大、万科一同迈入3000亿门槛。2017年首月更是以486亿元的销售金额超越恒大、万科，占据房企1月销冠的位置。同时，碧桂园大幅加大土地投资力度、进军一二线城市、增加合作开发项目占比、积极布局产业地产的投资战略也逐渐浮出了水面。3000亿业绩起点之下，这样的投资布局能否推动碧桂园未来业绩的稳定增长，让我们拭目以待。

  一、总量：加大土地投资力度、新增土地面积创新高

  2016年规模房企新增土地储备的金额和面积都创下了历史新高。其中，碧桂园尤为瞩目。根据公告，碧桂园2016全年新增土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%，成为了房企历年拿地面积之最；新增土地投资1775亿元，同比大幅增加217%。截止2016年6月，碧桂园土地储备总可建建筑面积约1.4亿平方米，在2016年销售业绩高增长的同时，碧桂园只有加大土地投资的力度，通过大量的新增土地增加货值储备，才能在3000亿的基础上实现业绩的持续增长。

  二、布局：战略调整优化城市布局、进一步进军一二线城市

  碧桂园自2014年就逐步开始土地投资的战略调整，在大量补充土地储备的同时，也在积极优化土储结构，加大在一二线城市及其周边核心城市的投入。即使在三四线城市的产品定位也趋高，并有一定比例以一二线城市客群为目标。2016全年位于一二线城市的新增土地金额占比达到了54%；按目标城市区分，新获取土地中，目标一二线城市的面积占比48%；目标一二线城市的金额占比更是被放大到了65%。当前，碧桂园已经全面进军北京、上海、广州、深圳等一线城市市场，其中2016年仅在上海就新增10个项目土地，合计建筑面积59.61万平方米，合计总价67.84亿元。

  值得注意的是，从碧桂园2016年全年的业绩结构来看，三四线城市销售额的占比相较于2015年的57%下降了11个百分点，一二线城市的销售业绩占比上升显著。可见碧桂园从三四线城市大盘战略转向一二线核心城市辐射区的战略，已经在业绩中有了积极的反馈。

  三、合作：销售及新增土地权益显著减少、合作开发进一步增多

  合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险。在2016年规模房企销售金额权益占比下降的趋势下，碧桂园2016年全年销售业绩中权益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%。从全年的新增土地来看，2016年碧桂园有近74%的新增项目是通过合作拿地或收购的方式获取的。权益占比50%-60%和小于50%的新增土地数量都占了近2成，比2015年的占比都分别增加了一倍。

  四、产业：积极布局科技小镇、助力规模进一步扩张

  碧桂园在加大土地市场投资力度的同时还积极布局科技小镇，科技小镇作为碧桂园对其传统“大盘模式”的升级和革新，旨通过产城融合的模式，加强在一线城市周边和强二线城市周边的战略布局。碧桂园在2016年8月的“产城融合战略”发布会暨“科技小镇”项目启动会上表示，将投入超1000亿元规模资金建设“科技小镇”，项目引进包括清华大学、平安银行、李开复创新工场、思科等企业。在惠州已有三个科技小镇项目启动的基础上，10月碧桂园还与其合作单位百富东方(产业地产运营商)在东莞市黄江镇布局了第四个科技小镇项目。

  基于这样的投资策略，虽然碧桂园在2017年伊始就面临了管理层人事变动的挑战，但以3000亿为起点，在高周转的开发模式、土地储备结构优化和合作开发项目增加的背景下，碧桂园离更高的业绩目标也会越来越近。