[克而瑞]新城:千亿预备生,未来重点关注利润提升

2017-03-13 12:17:55

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-13
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞
  一、16年合同销售同比翻番,17年850亿目标达成可期

  16年的市场上,新城控股是名副其实的一匹黑马,企业在1年内完成了合同销售104%的增长,销售金额由319亿元直接增加至651亿元,增长速度在行业领先,并首次突围进入全国房企销售金额20强之列。但是从制定的未来销售目标来看,新城的目标制定还算稳健,同比增幅为31%。据了解,新城17年销售目标为850亿,而其可售资源为1520亿,去化率仅需56%即可完成目标。

  更值得一提的是,新城自16年11月提出,2020年要实现“市值千亿与销售千亿”的双千亿目标。如果从仅从“销售千亿”的目标来看,一旦新城在17年完成850亿的销售额,那么接下来的三年仅需要保持6%的增速即可达成,其距离销售千亿仅有一步之遥。

  二、沪宁苏杭贡献一半有余,长三角销售占比8成

  我们将新城控股的合同销售分区域来看,其长三角区域销售业绩以516亿,81%的贡献率位居四大区域之首,且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一,但是其贡献率较上年下降了6个百分点,而其他三个区域的业绩同比均翻番,且贡献率也出现了不同程度的上升。

  从单城市来看,新城虽起家于常州,但是常州也逐渐淡出其重点贡献的城市之列,2016年苏州、南京、上海、杭州为新城销售贡献城市四强。这四个城市为新城贡献了51%的销售业绩,其中苏州贡献率更是达到了20%,单城市销售超100亿,而南京和上海两地的单城市销售亦在70-80亿左右。而16年新城在常州的销售金额同比减少了14%,且对新城的销售贡献度由15年的第四位已降至16年的第五位。可以看到目前企业“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”商业战略格局,正稳步实施。

1

  三、合作地块过半,重仓一二线城市

  16年新城拿地活跃,全年共新增40幅地块,其中不乏一些地王地块,新增土地总价536亿,已接近企业全年的销售额,积极程度可见一斑。同时企业全年新增土地建面1424万方,但因合作地块较多,因此其新增的权益土地建面与新增建面有一定差距,企业未来的权益销售与流量销售差距可能会有所增加。

  新城去年合作地块数量占到一半以上,新增土地总地价为536亿元,而实际拿地金额为363亿元,新增地块的平均权益为68%。尤其是在南京、苏州、杭州、上海的高价地块的合作较多,如16年9月新城以106亿拿下的苏州相城区的2016-WG-62号地块,一时成为苏州市场的总价地王,而后引入合作方,目前企业拥有这块地62%的权益。南京江宁区一幅地块当时40亿元拍下,成为区域地王,而后在年报中显示该地块仅有33%的权益,拿地金额也随之降为13亿元,有效的降低了风险,并控制了成本。

  从新城上年拿地情况来看,企业主要重仓上海、苏州、南京、天津、青岛等一二线城市,在一二线城市的新增土地总价达到420亿元,占到新增土地总地价的78%。截至16年底新城控股的土地储备为3532万平方米,其中长三角占比66%,渤海湾,珠三角,中西部地区占比24%,土储质量普遍较高,企业未来规模增长潜力十足。

3

  四、商业地产销售占比3成,成功在两地输出管理,轻资产化更近一步

  截至16年底,新城已经命名的吾悦广场已超30多家,其中11个吾悦广场已经开业收租,22个吾悦广场已经在售。且根据新城自身披露,17年计划今年新开业9个商业广场,较去年新增开业5个商业广场,企业的商业地产布局速度加快。同时在今年随着万达商业副总裁陈德力加盟,新城商业实力得到进一步加强,据其透露,新城在2020年前将计划建成100家吾悦广场,届时其商业地产的运营及销售收入也将愈加丰厚。

  从新城吾悦广场“租售并举”的运作模式来看,两方面均实现了突破。2016年,新城22家吾悦广场实现205亿的合同销售金额,占到企业全年业绩的32%,较去年增长2%。同时11家已开业运营的吾悦广场,出租率达到98.96%,租金及管理费收入4.41亿元,经营良好。新城的商业地产目前采用租售并举方式,通过综合体的一部分住宅销售来反哺商业,降低了前期资金的投入压力。

  在下半年新城商业轻资产领域也有不小进展。与上海东方证券资产管理公司合作,将青浦新城吾悦广场通过资产证券化方式售出,回收资金10.5亿元,与浙江永利合作,将运营团队注入其中成立诸暨永利吾悦广场、完成轻资产运营,有效降低了前期投入费用,相信未来新城在轻资产领域活动将更加频繁。

  五、管理结构改善,项目跟投调动员工积极性

  在企业进入快速发展的轨道上时,企业对于人力愈加重视,激励机制进一步优化。今年新城设立了项目跟投平台,合伙人跟投项目累计达34个项目,超过3500人次参与跟投。在确保项目利润达成既定目标的前提下,城市公司和项目团队还将获得项目超额利润的20%分红。另一方面,新城也通过股权激励,向符合授予条件的 59 名激励对象,授予 3,850 万股限制性股票,留住人才愿望迫切。此外新城在企业架构上也做了调整,住开事业部试点城市公司分级管理,商开事业部营销、项管划分南区和北片,集团成立独立的法律事务中心,均提高了公司的管理效率。

  六、净利率仍有提高空间,净负债率攀升至88.67%

  在快速扩张的过程中,新城也遇到了一些财务问题。根据港股上市的财报来看,16年新城发展的净利率为8.73%,较去年有所改善,但距离龙头房企仍有一定差距。而今年楼市政策趋严,尤其是在一些热点城市,如新城重点布局的沪宁苏杭,限购限贷甚至限价政策将牵制企业在该城市的销售,在未来对其净利率形成考验。

  另一方面,新城发展的负债率也在上升,2016年新城净负债率为88.67%,较2015年增加5个百分点。长短期债务比为1.67,短期负债106亿元,企业当前有现金119亿元,虽基本能够覆盖,但仍有一定压力。当然,新城去年对财务也进行了一些优化,在去年至现在,分别赎回了2016及2019年的到期美元票据,企业融资成本降低,债务融资加权成本由去年的7.18%降为今年的5.49%,效果显著。

2

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}