[克而瑞]举债扩张下房企持有现金增加至2.34万亿

  2017年房地产市场进入了新一轮全面调控，房企的融资环境也逐步收紧。面对市场和政策的波动，规模房企凭借自身优势，销售业绩大幅增长，销售回款为企业财务优化大大提供了保障。另一方面，随着行业集中度的不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，投资开发力度也达到了一个新高度，整体举债规模也持续加大。2017年主要上市房企（A股、H股和其它）整体持有现金依然保持增长，但增速大幅放缓。与此同时，房企负债规模与增速持续加大。

  1.60家重点上市房企主要指：中国恒大、中海地产、万科地产、保利地产、华润置地、碧桂园、龙湖集团、世茂房地产、绿地集团、招商蛇口、中国金茂、富力地产、华夏幸福、金隅股份、远洋地产、金地集团、合生创展、融创中国、红星美凯龙、瑞安房地产、建发股份、首开股份、雅居乐、绿城中国、越秀地产、金融街、仁恒置地、旭辉集团、佳兆业、荣盛发展、合景泰富、融信中国、时代地产、宝龙地产、中国奥园、阳光城、首创置业、泰禾集团、龙光集团、保利置业、新城控股、华发股份、北京城建、金科集团、中南建设、滨江集团、中骏置业、禹洲集团、蓝光发展、路劲基建、北辰实业、中粮地产、光明地产、信达地产、正荣地产、建业地产、当代置业、景瑞地产、朗诗集团、北大资源

  一、2017房企持有现金增幅下降34.5个百分点

  2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，增幅下降34.5个百分点。其中，60家重点房企的现金持有量为20126亿元，同比增长20.0%，增幅下降32.1个百分点。60家房企现金总量占比达86.0%，进一步增加了2.6个百分点，可以看出规模房企现金持有更具优势。2017年，现金增长的企业有100家，同比2016年减少29家；其中，涨幅达50%以上的企业有33家，此外有39家企业的涨幅超过20%。

  2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码，房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时，行业集中度持续提高，规模房企销售大涨之下，扩张诉求依然强烈，行业收并购整合加剧，是房企的的现金总持有量的增幅放缓的主要因素。而对于中小企业而言，融资能力相对较弱，在融资环境持续收紧的情况下，所受限制更为明显，使得企业现金增幅放缓甚至出现下滑。

  从60家重点房企来看，恒大以现金持有量2877亿元位居第一，遥遥领先位居第二的万科。从现金增幅来看，以万科地产、龙湖集团、新城控股为代表的规模房企，在手现金的增幅都超出了50%。其中，万科是2017年现金净增加最多的房企。中小企业中如中国奥园、信达地产等，从现金规模上来看比不上行业龙头企业，但增幅相对较高。其中，中国奥园以142%的增幅排名第一。

  虽然60家房企中大部分企业都实现了现金的净增加，但仍有小部分房企现金量出现了显著的下降。其中降幅最大的为金隅股份，同比下降高达36%。龙头房企中海、恒大等2017年现金持有量下降也较为显著，中海地产是2017年现金减少最多的企业，持有现金下降34%至832亿元，此外中国恒大2017年现金持有量2877亿元，同比减少了166亿元。 

  二、有息负债增加是多数房企现金增加主因（略）

  1.大规模融资为融创、保利等规模企业扩张添柴加火（略）

  2.绿地等少数企业现金增加主因为销售回款（略）

  三、中海、恒大、富力等企业扩张下现金持有减少

  60家重点企业中，2017年现金持有量减少的企业为14家，比2016年增加9家企业，主要在于企业在2017年的投资开发力度加大，此外部分企业优化财务结构也是重要原因之一。中海是2017年现金持有减少最多的企业，一直以来中海的资金都比较充裕，杠杆使用并不充分，2017年中海加大了投资开发力度，是现金减少的主因。恒大2017年现金也大大减少，除了保持扩张的因素之外，2017年偿还了1129亿元的永续债，算上永续债之后净负债额增加约846亿元。

  富力地产2017年现金减少也比较显著，主要是富力在2017年土地投资上持续加码，所需资金支持较大。2017年，富力在53个城市和地区，一共新增81个项目，新增权益土地金额584亿，同比大幅增加234%；新增权益可售面积1811万平方米，同比增加259%。此外，富力在2017年公布以189.55亿元收购万达73家酒店及大连万达中心写字楼，截至2017年底已完成69家酒店及大连万达中心写字楼的收购，支付176.77亿元。除此之外，为了调整债务结构，2017年由融资带来的现金净增加量不多，仅为214亿元。