[克而瑞]融创：灵活依托操盘优势，拿地成本持续走低

  导 读 

  低成本拿地支撑规模持续扩张，杠杆稳步下降。

◎ 作者 / 朱一鸣、李丹

  融创2018年上半年实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%；去化率71%，回款率90%，保障了有质量的增长。上半年新增土地建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，合作拿地占50%。上半年融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；核心净利润66.1亿元，同比增长292.3%。有息债务整体下降95亿，杠杆稳步下降的同时，债务结构进一步优化。

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  销售：保持跨越式增长 大概率完成全年目标

  2018年上半年，融创实现合同销售金额1915.3亿元，较2017年同期增长76%；其中权益合同销售金额1378亿元，同比增长83.7%，行业排名稳居前五。与此同时，融创追求有质量的业绩增长，上半年销售回款1700亿元，回款率近90%。

  下半年，预计将新推251个项目，总在售项目将达369个，可售货值达4912亿元，分布在74个城市，主要是一些核心的一、二线城市。上半年去化率达71%，下半年只需达到53%左右的去化率即可完成全年4500亿的销售目标，从下半年的可售货值情况以及上半年去化率情况来看，4500亿的销售目标将是一个保守估计。

  从销售结构来看，2018年上半年融创在华北区域和东南区域的销售业绩贡献度最大，分别为19.8%和19.1%。此外，北京区域、上海区域和西南区域业绩贡献度也相对较高，均在15%以上。

  下半年，融创将继续保持在一二线城市领先的品牌和市场地位，预计可售货源分布最多的为北京区域，占比20.3%；其次是华北区域，占比17.2%。

  02

  投资：聚焦一二线优质货源 拿地成本持续走低

  2018年上半年，融创严格控制土地获取的节奏与规模，聚焦有价值的土地；采取保守策略，进一步提高拿地标准，要求净利率超过15%，IRR达50%。

  截至2018年8月末，融创新增土地总建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米。融创依托产品、操盘和品牌优势，通过资源的有效整合，上半年平均土地成本为3620元/平方米，为近年来新低。

  截至2018年8月末，融创土地储备规模达到2.31亿平方米，总土地储备货值达3.29万亿元（包括旧改等协议状态的土地），其中超过92%的货值位于一二线及环一线城市，平均土地成本仅4470元/平方米，比2017年的4728元/平方米进一步下降；而上半年融创的销售均价为16000-17000元/平方米，对比土地成本，利润运作空间丰厚。充足且成本较低的高质量的土地储备将有力支持融创未来几年的稳健发展。

  从土地的获取方式来看，与合资联营公司合作项目为融创的主要发展模式。截至目前，融创的2.31亿平方米总土地储备中，有50%是通过并购获取，19%通过公开市场获取，有31%为旧改等协议状态的土地。与2017年相比，旧改等协议状态的土地比例略有下降，通过公开市场获取土地比例上升；占比最大的依然是并购合作方式。

  截至2018年6月底，融创的合作伙伴数量达203个，较2017年底增长了43个。在市场走势偏紧的情况下，融创凭借较低的权益，以绝对的成本优势，灵活支配产品品牌、布局、并购，保障了其整体收益最大化。

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  财务：核心净利润大幅增长292.3% 杠杆稳步下降

  2018年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；权益收入587.5亿元，同比增长105.3%；整体收入合计人民币708.9亿元，同比增长73.4%。

  其中，物业销售收入达443.4亿元，占营业收入的95.19%，同比增长210.5%。主要由于物业销售规模的不断扩大，于重庆、苏州、广州等多地的物业销售项目交付面积大幅增长。

  上半年融创实现毛利润115.3亿元，同比增长251%；归母净利润和核心净利润分别为63.6亿元和66.1亿元，分别同比大幅增长287.8%和292.3%。毛利率为24.7%，较去年同期增长了2.5个百分点，若剔除收并购带来的负商誉影响，实际毛利率为34%。

  资本运营及债务结构方面，截至2018年上半年末融创现金余额874亿元，在行业中处于高位；现金短债比为1.16，现金能完全覆盖一年内到期的借款。上半年有息负债2098亿元，较2017年末下降95亿元。总体而言，融创在杠杆稳步下降的同时，债务结构进一步优化。

  此外，汇率风险方面，融创持有的有息负债中，人民币借款占89.8%，外币固定利率借款占9.9%，外币浮动利率借款仅占0.3%，外币借款占比较低，外币汇率及利率风险较小。